menu

住宅ローン融資と抵当権の範囲 土地は分筆しておくべき?

マイホームを新築するためには、家を建築する土地が必要です。
これは大前提ですが、土地があればどこでも家を建てられるというわけではありません。
また、住宅ローンを利用して購入を検討する時、建物と土地にどんな影響が及ぶのかをしっかりと理解しておくことが大切です。

〇「住宅は一筆に一棟」の原則と土地の権利関係  
「親(祖父母)が所有している土地があるから、そこに家を建てれば良いじゃないか。」身内に土地持ちの人がいれば、何かのタイミングで出てきそうな話です。
ローンを組んでマイホームを買おうとする人にとっても、住宅費用が抑えられるいい話に思われがちです。
ただ、ぬか喜びしてはいけません。その土地に家が建てられるかを、まず調べるのが先決です。

●住宅新築の際は登記簿の確認を
土地は、所有していると傍から見える人以外にも権利が関係している場合があります。
また、ひとつ(一筆)の土地だと思っていたが、登記が実は細かく分かれ(分筆され)ていたということも珍しくありません。
まずは、建築予定の土地について実態調査をしましょう。
既に土地の全部または一部に抵当権がついている場合、住宅ローンの審査にも影響が及びます。

●所有関係と住宅ローンの抵当権
新築する家をローンで返済する場合は、家に対して貸付機関の抵当権が設定されます。
例えば新築する予定の土地が、購入せずに借り受ける借地や分筆の集合地だった場合、住宅ローンの融資が通りにくいことがあります。
借地権や、複数の所有権が絡む土地に、住宅ローン融資の第一抵当権を設定する建物を建てるとなると、返済中に権利関係が変更して複雑になる可能性があるのです。
また、古い担保権が登記に残ったままの場合もあります。

●クリアな土地なら住宅ローンも問題なし
少しでもリスクがあれば融資は渋られる、それなら権利関係がクリアになる様にあらかじめ土地の権利関係を整理しましょう。
複数の分筆地は「合筆」で一筆にして所有する、「賃借地
なら契約書をキチンと作成して登記する、身内の土地名義はそのままで家を建てるなら「使用賃借」にして、なおかつ土地の権利を現状に則したものに変更する。
このひと手間が大切です。

●広い土地を安易に分筆しない 住宅が建てられる土地か否か
建物を建てる時に注意したいこと、それは「一敷地一建物の原則」についてです。
身内が所有している広い土地があるから、余った部分に家をもう一棟…と簡単にはいきません。
既存住宅のある土地の空き部分に家を新築するなら、新築住宅用地として土地を分筆することになります。
ただ、建築基準法や都市計画法などといった法律によって、建物を新築するための条件(定め)があります。
この定めに則していない建物には、建築許可が下りません。
なので、安易に素人考えで土地を分筆すると、結果として建物を建てられない「無駄な」分筆になる可能性があります。
法令に詳しい不動産会社やハウスメーカーに相談してから、行動に移したほうが無難でしょう。

【著  者   長 岡  利 和】
 

euro-symbol-2309457_1280住宅ローンの月々返済額をどう決める?ボーナス併用の是非

remodeling-1241040_1280住宅を買ったあとに衝撃 固定資産税の課税標準とは

関連記事

  1. 63b928177481f0c1be5330911451568e_s

    住宅ローンと老後資金のバランス 計画の重要性

    消費税増税、超低金利時代…。マイホームがほしいと思っている世帯にとって、「買うなら今だ」と思わせるニ…

  2. SAYA072161859_TP_V

    住宅ローンの見直しと返済見通しを慎重に行いましょう

    近年の、異常ともいえる住宅ローンの低金利推移。経済政策にマイナス金利が盛り込まれてからというもの、下…

  3. TRTM9411_TP_V

    住宅ローンが払えない!病気や怪我で滞納しそうなときは

    数十年という見えない将来をかけて、マイホームのローンを組むことを思えば、その返済期間中にどんなリスク…

  4. 20bfc2ce859a4a951cfd5f4de95f5e3c_s

    マイホームを何歳までに買うか 返済とライフイベントの関係

    近年の住宅事情といえば、空き家問題がにわかに注目され始めている反面、住宅ローンの低金利が長らく続いて…

  5. window-3042834_1280

    住宅ローンで保証人を求められた…「物上」と「連帯」の違い 

    成人して、自分の収入と責任で物を購入するようになると、何かしらのタイミングで親から「保証人にはなるな…

  6. 04b89ed647aa19c8b08ef3e1cea98f09_s

    住宅ローンのプランに注目 金利型のその先がポイント

    住宅ローンの金利プランは大きく分けて2つ。変動金利型と固定金利型があります。これは、住宅ローンを検討…

  7. 08

    住宅ローンの頭金 ゼロで購入することのリスクを考える

    今時代は超低金利。マイナス金利政策が発動されて以来、景気を刺激するはずの国策は実際に功を奏していると…

  8. 32b24237b4d34af916325d1a5bf8c210_s

    マイホームの住み替えを検討した時の住宅ローンと金利

    今住んでいる購入物件から、何らかの事情で引っ越しをして住み替えを検討している場合、残る住宅ローンと、…

大和アクタス HPバナーLP_banner_02

最近の記事

  1. bfa32053097af111ffff956eb8017ccd_s
  2. 742549
  3. COW121034516_TP_V
  4. SEP_327215200714_TP_V
  5. 31da9e3caff6404497f53a6b0cce66a8_s
PAGE TOP