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不動産と固定資産税 消費税を合わせて考える必要性とは

土地の購入には、消費税が課税されないということを知っている人は多いでしょう。しかし、建物には購入時に消費税が発生します。同じ不動産・固定資産なのに、どうして消費税が課せられるものとそうではないものがあるのか、不思議に思いませんか?
固定資産というカテゴリーで、課税対象となるものの種類についてお話を進めます。

〇消費税がかかる不動産とは
毎日の生活を送る中で、人はあらゆるものを購入し、消費していきます。消費税が課せられるのは、サービスや物販の提供を受ける取引に対してです。原則的に、

・事業者が事業として商売を行う
・対価を得て行う
・資産(権利や無形資産も含む)の譲渡、貸付及び役務(サービス)
・日本国内で行う取引

上記4つのポイントに加えて、非課税・免税取引及び不課税取引に該当しないものについては、消費税が課税されます。

●消費税が課せられる取引例
建物にまつわる取引(購入代金、施工建築工事やリフォーム工事の請負代金)、売買や賃貸借の仲介手数料、住宅ローン手数料、事務所や店舗の家賃、司法書士の報酬
これらの取引には消費税が課せられます。

〇消費税が課税されない不動産取引は?
前述したように、消費税は文字通り、「消費」を伴うものや利用サービスに課税されます。消費しない対象物には、消費税がかかりません。土地はいくら名義を取って所有しても、面積が減少することもありませんし、生活と密接かつ直接的に関係しているものであるという理由で、住まうための賃借家賃や地代にも消費税は掛かりません。
ただ、企業等の事業を行う目的でテナントを借りたり、店舗を借り受けた場合には消費税が発生します。

〇建物売却時にかかる意外な消費税
所有している建物を売却する場合には、一年分の固定資産税のうち、建物購入者にどれくらい負担してもらうかという話は、建物売買の契約を進めるうちに必ずといって良いほど挙がります。契約書にしっかりと明記して、互いに納税を漏らさない様にする配慮は必要でしょう。
しかし、建物の売却を業者に依頼するとき、通常ではありえないような思いがけないところで消費税を求められます。

●売却時の精算金に消費税がかかる?
消費税の納税を行う事業者が売主となって物件を売却する際には、建物の固定資産税・都市計画税の「清算金」に消費税がかかります。
いわば「税金の支払いに対して更に消費税を課税」するという意味です。なぜこうなるのかは、国税庁のホームページにも記載されていますが、結局、固定資産税清算は、本来であれば所有者が行うべき清算であり、不動産売買の代金に組み込まれる出費だと意識すれば、消費税が課税されるのも無理はないという見解によります。

【著  者   長 岡  利 和】
 

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