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固定資産税納付が必要になる対象物とその評価

 マイホームを購入すれば、ローンや修繕、手数料、金利など支払わねばならない必要なお金がありますね。これは、日用品の買い物をしたり、ちょっと高価な家電製品をローンで支払うような場合と同じです。ただ、不動産といわれるものについては、購入に対する支出だけでなく、所有しているだけで税金が掛かります。食料品や家電などの消耗品と異なり、不動産=固定資産として所有の有無を市区町村の固定資産税台帳に登録されている人に対して「固定資産税」が課税される点に注意しましょう。

〇固定資産税の基礎知識

 課税対象物となるのは、土地や建物といった不動産に加え、法人であれば償却資産として申告したものにも固定資産税がかかります。とはいっても、個人でマイホームを購入する場合は、法人のように償却資産を申告することは稀でしょう。
 固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に対して、一年分の税額を納付通知書で知らせ、その人が納税義務を負います。

●期の途中で購入した不動産は対象になる?

 固定資産税の納税義務者は、「年の初めに台帳登録している所有者」です。しかし、1月1日に合わせて土地や住宅の売買を行う人は、まずいないでしょう。
 年の途中で不動産を取得した人は、購入年の固定資産税を納付する義務を負いません。新築物件を購入すれば、購入翌年(の1月1日)付けで台帳登録されるので、翌年から固定資産税の納付を行います。
 ただ、中古住宅や土地の場合、先に所有していた人が存在することになりますね。たとえ売却したとはいえ、前所有者が納税義務を負うことに変わりありません。

〇不動産売買と固定資産税の支払い

 年の途中で、固定資産を譲渡・売却した場合、その後所有者ではなくなりますが、すでに人手に渡った不動産の税金を一年分支払うのは理不尽に感じるでしょう。
 不動産の売買実務の上では、年の途中で所有権移転が発生したら、残りの期間分にあたる固定資産税を買主と按分するのが慣例です。
 もちろん、買主は売主が支払うべき固定資産税だと主張することもできます。ただ、固定資産税の清算を行う際は、直接売主に代わって固定資産税を支払う必要はなく、多くの場合、購入費用に上乗せして調整を図るケースが多いです。
 市街化区域内に不動産を購入したら、固定資産税に加えて、都市計画税も合わせて納税します。税率は、市町村ごとに設定することが認められています(一定の要件あり)が、市町村全域で、固定資産税1.4%、都市計画税0.3%の横並びに設定しています。

〇土地の固定資産税評価

 新たに建てた新品のマイホームと異なり、土地は、それまでにいろんな人の取得と売却を繰り返しています。その時の時勢に合わせた評価と税額を設定するために、土地の評価は三年ごとに直されます。

●土地の固定資産税評価額を決める方法

 建物は年が経つにつれて償却していきますが、土地は償却すべきものではありません。適性な価格かどうかを調べるためには算出が必須です。
 土地の評価は主に、「実勢価格」「公示地価」「路線価」が関わります。実勢価格は、土地購入時に取引を行った際の相場を示すものです。公示地価は、標準地(評価基準となる場所)の金額の評価に沿って、土地の所在地と評価時点により評価されるものを指します。
 路線価は、相続税や贈与税の計算をするために用いるものですが、各道路に応じて評価がすでに決まっている場合が多いです。

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