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固定資産税の評価と床面積に関係はある?

 新築マイホームを建てたすぐ後に、管轄する市町村の担当者があなたの住まいの現況を確認しに訪れます。これは、引き渡した後に課税される「固定資産税」の額を決めるための調査のためです。実際に新築された建物に、どんな設備があるのか。また、どのような構造で、どんな区体を用いているのか。図面とあわせて実体物を確認に訪れます。

〇固定資産税の評価と本体価格は違う

 わざわざ実物の確認をしなくても、本体の購入価格と設計図があればいいのではないか?と思う人もいるでしょう。しかし、建物本体の価格はハウスメーカーや工務店が決めたもので、それに納得した人がその代金で以って購入したというだけ。必ずしも、その建物の価値が評価額と一致するわけではありません。
 そのため、基準にそって建物の設備や構造を評価し、項目ごとに積算をして算出した評価をする事で、一律の評価を行う事としています。

〇購入価格より固定資産税評価額が低いわけ

 市町村の担当者がマイホームを訪れて評価額を試算したあと、その結果がすぐに分かるわけではありません。設備や構造、躯体、基礎など、複雑なポイント算入をして計算し、物価水準も考慮して調整を行います。固定資産税評価額は、単純に建物の評価だけでなく、時世も反映しながら計算するのです。
 設備が充実している分、評価は高くなります。しかし、実際の価格と比べると評価額のほうが3割程度低くなるのが一般的。これは、引渡して一年目で建物の評価が2割ほど減少するという不動産業界の中の暗黙ルールを加味した結果と言われています。

〇増改築したら固定資産税も変わる?

 原則として、一筆の土地に一体の建物を建てる事ができます。ただ、ライフスタイルに応じて増築や改修工事を行う事もあるでしょう。
 例えば、大型倉庫を建て増しするとします。10平米以上の床面積になる建造物を追加で建てる時は、建築許可が必要です(ただ、用途地域(防火地域や準防火地域など)によって条件が変わりますので、建てる前に施工業者や専門家に相談しましょう)。ただし、最初に役所の担当者が評価算定に来た後で、特段の事情が無い限り、実地調査の評価ポイントが変更になる事はありません。

〇固定資産税が課税される建物とは

 前述したように、増改築で家屋(小屋)を建て増しする際は、その家屋が固定資産としてみなされる条件があります。
1.土地に定着しているか(ブロック基礎・しっかりした基礎の上の建物か)
2.壁があるか(外気を遮断するための壁で覆われた建物か)
3.貯蔵のほか、居住が可能な建物か(電気、水道などのライフライン設備有無)
4.20万円未満(評価免税点)の建物かどうか
これらの条件を全て満たした場合、固定資産税対象物になる可能性が高いです。床面積に応じて建築許可を要するから、固定資産税も必要になるという説も一部ありますが、全てに当てはまるわけではありません。
 
 建て増しや増改築による固定資産税評価額の変更と同じく、床面積によって新築建物の税制優遇も変わります。新築から3年ないし(摘要条件が整えば)最長7年の住宅用地減税を受けられます。
 評価替えや増改築のタイミングごとに、固定資産税評価額の通知書を確認してみましょう。

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