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相続税における建物の評価の方法

土地の評価の方法としては、4種類の評価の仕方が存在します。相続税においては、どんな評価方法によるものなのか調べていき相続税の対処の方法も見えてくるでしょう。

■4種類の土地や建物の評価方法とは

・実勢価格(100%)=土地の売買において現在の取引価格のことを言います。他の方法に対しては実勢価格を基準にして、100%に対する割合で表示しています。

・公示価格(90%)=毎年1月1日の時点で国税庁によって全国の標準とする価格で、土地の売買はこれを参考に取引しています。

・路線価(70%~)=公示価格と同じように毎年1月1日の時点で国税庁による価格です。この価格により、相続税や贈与税を計算する時に用いります。

・固定資産税評価額(60%~)=土地のある地区の市町村によって、3年ごとに決定して1月1日時点の価格となります。これは、固定資産税と不動産取得税等の計算に使用されます。

相続税や贈与税の計算に使用するのは、倍率方式になっています。これは「路線価」や「固定資産税評価額」によるものとなります。また、詳しい計算方法には土地と家屋は別に計算しますので、家の造りで条件が変わってきます。

■相続税における建物の評価

固定資産税評価額には地域による倍率をかける計算方式ですが、現時点では1倍に定めているようです。固定資産税の評価額は、土地のある市町村の役場にて取得することができます。

■アパートなどの賃貸物件の評価

アパートやマンションで賃貸収入の対象となる物件には、借り手がいる場合には、借家権(約30%)が発生します。固定資産税の評価額から借家権を差し引いた物が相続財産の評価額となります。

■建築中の建物の評価

相続した物件に、建築中の場合があるかもしれません。このような場合は、課税の対象として、建築に必要とされた実費の金額の7割に相当する額になります。課税の時期までにかかった費用を正確に計算する必要があります。

■特例としての減税

・小規模宅地=相続した土地が小規模宅地として認められると、配偶者および同居の子供に限って評価額が80%の減税になります。

・土地を他人に貸している場合には30%減の70%の評価になります。

■相続財産を減税するには

現金が多めにある場合には、アパートやマンションの賃貸物件に変換することで、大きな減税効果が得られます。土地の売買価格の80%が課税対象になるので減税効果が期待できます。その上に賃貸アパートなどであれば、さらに評価額が下がります。場合によっては現金の4分の1程度まで評価額が下がった実例もあるようです。しかし、節税・減税とお得感はあるのですが、アパート経営にもリスクはあります。相続人や専門家の意見も参考にして現金で残すのか土地に変換するのか大きな決断がいることになるでしょう。

土地を売りたい、買いたい、建てたいなどでお悩みのときは都内物件を専門とする、株式会社 大和アクタスまでご相談ください。

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