menu

住宅ローン融資と抵当権の範囲 土地は分筆しておくべき?

マイホームを新築するためには、家を建築する土地が必要です。
これは大前提ですが、土地があればどこでも家を建てられるというわけではありません。
また、住宅ローンを利用して購入を検討する時、建物と土地にどんな影響が及ぶのかをしっかりと理解しておくことが大切です。

〇「住宅は一筆に一棟」の原則と土地の権利関係  
「親(祖父母)が所有している土地があるから、そこに家を建てれば良いじゃないか。」身内に土地持ちの人がいれば、何かのタイミングで出てきそうな話です。
ローンを組んでマイホームを買おうとする人にとっても、住宅費用が抑えられるいい話に思われがちです。
ただ、ぬか喜びしてはいけません。その土地に家が建てられるかを、まず調べるのが先決です。

●住宅新築の際は登記簿の確認を
土地は、所有していると傍から見える人以外にも権利が関係している場合があります。
また、ひとつ(一筆)の土地だと思っていたが、登記が実は細かく分かれ(分筆され)ていたということも珍しくありません。
まずは、建築予定の土地について実態調査をしましょう。
既に土地の全部または一部に抵当権がついている場合、住宅ローンの審査にも影響が及びます。

●所有関係と住宅ローンの抵当権
新築する家をローンで返済する場合は、家に対して貸付機関の抵当権が設定されます。
例えば新築する予定の土地が、購入せずに借り受ける借地や分筆の集合地だった場合、住宅ローンの融資が通りにくいことがあります。
借地権や、複数の所有権が絡む土地に、住宅ローン融資の第一抵当権を設定する建物を建てるとなると、返済中に権利関係が変更して複雑になる可能性があるのです。
また、古い担保権が登記に残ったままの場合もあります。

●クリアな土地なら住宅ローンも問題なし
少しでもリスクがあれば融資は渋られる、それなら権利関係がクリアになる様にあらかじめ土地の権利関係を整理しましょう。
複数の分筆地は「合筆」で一筆にして所有する、「賃借地
なら契約書をキチンと作成して登記する、身内の土地名義はそのままで家を建てるなら「使用賃借」にして、なおかつ土地の権利を現状に則したものに変更する。
このひと手間が大切です。

●広い土地を安易に分筆しない 住宅が建てられる土地か否か
建物を建てる時に注意したいこと、それは「一敷地一建物の原則」についてです。
身内が所有している広い土地があるから、余った部分に家をもう一棟…と簡単にはいきません。
既存住宅のある土地の空き部分に家を新築するなら、新築住宅用地として土地を分筆することになります。
ただ、建築基準法や都市計画法などといった法律によって、建物を新築するための条件(定め)があります。
この定めに則していない建物には、建築許可が下りません。
なので、安易に素人考えで土地を分筆すると、結果として建物を建てられない「無駄な」分筆になる可能性があります。
法令に詳しい不動産会社やハウスメーカーに相談してから、行動に移したほうが無難でしょう。

【著  者   長 岡  利 和】
 

euro-symbol-2309457_1280住宅ローンの月々返済額をどう決める?ボーナス併用の是非

remodeling-1241040_1280住宅を買ったあとに衝撃 固定資産税の課税標準とは

関連記事

  1. 844fd55142b44dab5f5e2613fd85f90d_s

    マイホームと確定申告 特別控除とはなに?

    マイホームを購入した後に、忘れてはならないのが確定申告です。購入年の翌年3月15日が、前年の所得申告…

  2. 509f8dd1cf323d41849591770efe428f_s

    住宅ローン控除の方法と申請必要書類について

    マイホームの購入を検討し、資金計画を実行に移したら、購入金の借入をした金融機関から渡される「住宅ロー…

  3. e6cabeb3c9c458cb6a387aa5ef972a47_s

    住宅ローンの変動と固定 どちらを選ぶか迷ったら

    住宅ローンの仕組みは実に複雑で、一度説明を聞いてもそのすべてを理解できるほど簡単ではありません。「な…

  4. 440d3b279a593f293069f6d11bff6bb3_s

    さあ住宅ローン申込だ 納税証明の記載事項をチェック

    マイホーム購入に住宅ローンの利用は必須…という人が圧倒的多数でしょう。預貯金で一棟の家が買えるほどの…

  5. 0020

    マイホームが買えない人 購入条件と融資の事情

    マイホームを買わない人と買えない人がいます。もちろん、住宅の購入資金を100パーセント預貯金の手出し…

  6. 7f9ee5604cd13a3e95d694fbb16931fa_s

    住宅ローンを前倒しで返済する 繰り上げ返済のススメ

    マイホームのことを考え始めたら、住まう家の内装や部屋割り、広さやリビングの日当たりなど、家そのものの…

  7. 53af435468fba8b27909bb54a0ea96d9_s

    家の購入に貯金はどのくらい必要か 購入後の家計とローン

    貯金のあるなしに関わらず、住宅の購入を考える人の思いは「いくらくらい貯金したら安心して家を買う事がで…

  8. 1fff59210b7b1d046e991632de0fa633_s

    マイホームブルーにならない 計画と考えかた

    マイホームを買うとなると、心は晴れ晴れ、うきうきと楽しい気持ちになることを創造するでしょう。しかし、…

大和アクタス HPバナーLP_banner_02

最近の記事

  1. bfa32053097af111ffff956eb8017ccd_s
  2. 742549
  3. COW121034516_TP_V
  4. SEP_327215200714_TP_V
  5. 31da9e3caff6404497f53a6b0cce66a8_s
PAGE TOP