近年の、異常ともいえる住宅ローンの低金利推移。経済政策にマイナス金利が盛り込まれてからというもの、下げ止まる気配のない状態がここ二年ほど続いています。
かつては考えられなかった0パーセント台のローン金利も見慣れてきた感がありますが、住宅ローン融資を行う金融機関は、借り換えプランをここぞとばかりの目玉に押し出しています。
「返済が楽になるなら」と、住宅ローンの借り換えを検討している人もいるでしょう。しかし、そのプランと返済額の見通しは、やはり慎重に吟味しなくてはなりません。
住宅ローンの返済見通しを立てる際に、ポイントとなるのは以下のようなものがあります。

〇住宅ローンの見通しは「総返済額」で測る

低金利＝返済額が減る。これは簡単に想像できるでしょう。ただ、金利が低いほうがお得だ、という思いこみで安易に借り換えをするのは危険です。

実際にどのくらいの額を今借りているのか、そのローンの返済型はどんなものか。そして、現状プランで返済した場合と借り換えした場合など、ローンの「総返済額」で比較することが大切なのです。

●シミュレーションで総返済額を「想定」する

例えば今返済を続けている住宅ローンの返済プランが、全期固定型（フラットタイプ）だったとしましょう。月の返済額と残りのローン期間を乗じれば、すぐに総返済額を算出することができますね。
この額を元に、これから借り換えを検討しているほかのプランに変更した場合、どのくらいの額を減らすことができる見通しか、実際にシミュレーションをして具体的な総額を計算しましょう。

ただし、シミュレーションする借り換えプランは、あくまでも概算（見通し額）であることを忘れてはいけません。全期固定型プランには申込条件があり、借り換えで同じく全期固定を選ぶことはほぼ不可能です。そのため、期間固定または変動金利型に変更することになることは、心得ておきましょう。

〇見通しが現実になるとは限らない住宅ローン

直感的に見てお得だと感じる住宅ローンの金利は、そのほとんどが「変動金利型」です。店頭で公開している金利を見て「うちの住宅ローンよりもずっと金利が低いじゃないか」と、3年以上前に審査申し込みをした人はきっと驚くでしょう。

変動金利型は、半年ごとに適用金利が変わる、住宅ローンの中でも最も低いプランです。金利を固定する期間が長くなる毎に適用金利も高くなります。

変動金利型は半年ごと、年固定型はその期間が満了したら、その時点金利によって返済額を再計算します。もし、申し込んだ時の金利から上昇したら返済額も増額し、総返済額も変わってきます。
　
今の金利のまま、向こう数十年間変わらないのが理想だと誰もが感じるでしょう。金融商品の利息や金利は、その時の景気や経済政策によっていとも簡単に上昇または下降します。将来の見通しに確信が持てないのと同じように、住宅ローンの見通しも金利変動型によって大きく変わる可能性がある、という点を気に留めながら、借り換えの検討を進めていきましょう。