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住宅ローンと中古住宅売買契約のリスク管理

住まう家にかかるお金は、住み続ける時間と密接に関係します。住宅費用を一括支払できれば、その後は何の問題もない…と思われがちですが、家は良い状態で長く住まい続けるのが理想であり大前提。売買契約をする前に確認をしておかねばならない点がたくさんあります。

○中古住宅と住宅ローンの関係
リノベーションやリフォームをすると、新築住宅を購入するよりもずっと安く、理想に近いマイホームを実現することができるため、中古住宅は最近特に注目を集めています。

●中古住宅を購入するメリット 
新築マイホームを一から計画すると、設計プランが固まって実際に施工開始するまでに長い時間がかかります。また、設計プラン制作(デザイン料)がかかる場合には、このプラン請負と施工それぞれに契約が必要になることがあります。
中古住宅なら、現存している物件を見ることができ、どの程度のメンテナンスが必要か、またどのくらいの価格で購入できるかを比較するために実物を見ることができるという点が大きなメリットでしょう。
物件そのものに対する売買契約が整えば、すぐにローンの審査も行えます。また物件自体の価格も抑えられるため、リノベーションやメンテナンスは購入後に別途計画するということも可能です。

●中古住宅を購入するデメリットとローンの関係
中古の物件を購入するときにも、住宅ローンを利用することはできますが、ローンの返済期間や融資限度額に制限が出てくる場合があります。
メンテナンスが必要な箇所を確認し、修復が必要であればその費用と施工を含めた売買契約が必要になります。この場合、補修が完了した後に引き渡しとなるため、すぐに住まい続けるという中古住宅購入のメリットは薄れるかも知れませんが、その後安心して住まうことができますね。
躯体部分の瑕疵は、中古住宅の場合に確認が難しいという問題があります。また、築年数が古くなればその分価格が安くなる反面、築年数によっては住宅ローンその他の税制優遇を受けられないことも。
住宅ローンの限度額や、税制優遇(築年数と関係する住宅ローン控除・贈与税の非課税特例・登録免許税など)に、制限や対象外となるケースが出てくることもありますが、中古住宅の購入は費用面の安さと売買契約のスピードが大きな利点です。
必要に応じて最新の設備を設置すれば、新築住宅と同水準の居住環境を割安で整えることもできます。シックハウス対策や耐震設備に対するローンの優遇もあるので、併せて活用しながらリノベーションを楽しむという住まいの選択もお勧めです。

【著  者   長 岡  利 和】

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