売却した時に利益が出る？それとも損？

 所有しているマイホームを売却した場合、譲渡益が発生する場合があります。譲渡益とは、不動産を取得（購入）た時の価格と売った時の価格の差から得ることができる利益です。その場合、特別控除や軽減税率の特例などを受けることができ、逆に譲渡損失といって損失が出た場合には損益通算や繰越控除の特例措置を受けることができます。自分のマイホームを売却した際にはどのような優遇措置を受けることができるかを確認してみましょう。

 不動産売却時の税金

 マイホームを売却する際に発生した譲渡益には、所得税や住民税が発生します。土地や建物など不動産を売却した場合の譲渡益を譲渡所得といいますが、不動産をいつから所有していたかによって他の所得とは別に計算が行われます。

 所有期間については、売却した年の1月1日の時点で5年を超えているかどうかで判断されます。所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得として所得税30％と住民税9％、5年を超える場合は長期譲渡所得として所得税15％と住民税5％が課税されます。また、所得税については2037年まで復興特別所得税が2.1％加算されます。

 優遇措置その1：3,000万円の特別控除

 マイホームの売却の際には、譲渡所得から3,000万円が特別控除される特例があります。この特例は所有期間が短くても長くても関係ありません。所有者1人につき3,000万円控除されますので、仮に夫婦が共有名義で所有者である不動産の場合、夫と妻とでそれぞれ3,000万円控除されます。

 特別控除が適用される条件は、居住している家屋とその敷地の譲渡であること、そして譲渡の前年、前々年に、この特例もしくは居住用不動産の買換え特例などを受けていないことです。また、譲渡先が所有者の親族・夫婦間での譲渡・自分の会社への譲渡ではないことも条件になっています。

 優遇措置その2：所有期間10年超であれば軽減税率が適用される

 マイホームの所有期間が10年を超えている場合、一定の要件を満たすことで譲渡所得の金額6,000万円までについては所得税と住民税の税率が軽減されます。この特例は3,000万円の特別控除と同時に受けることができます。

 軽減税率が適用される条件は、居住している家屋とその敷地の譲渡であること、譲渡の前年、前々年にこの特例が適用されていないこと、譲渡した年の1月1日時点で目的となる家屋や敷地の所有期間が10年を超えていること、目的となる家屋や敷地について居住用不動産の買換特例を受けていないこと、譲渡先が所有者の親族・夫婦間での譲渡・自分の会社への譲渡ではないことなどが条件になっています。

 もしも売却して損失が発生した場合には

 もしも住宅ローンの残っているマイホームを、債務残高より下回った価額で売却すれば当然損失が発生することになります。この譲渡損失が発生した場合には、一定の要件を満たすものであればその年の給与所得や事業所得等、他の所得から譲渡損失を損益通算して実質控除を受けることが可能です。仮に損益通算を行っても控除しきれずに残った譲渡損失については、譲渡の年の翌年から3年内に繰り越しして控除を受けることができます。

 上手な節税対策を！

 マイホームを売却する理由は人それぞれでしょう。マイホームを売却した際には、居住年数や利益が出るのか損失が出るのかによって受けられる控除があります。もしも売却を検討している場合には、どの特例の対象になるのかを事前に確認しておいてからその時期を検討するという方法もあります。受けることができる優遇措置はしっかりと利用して上手に節税対策を行いましょう。