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不動産を売却したいけど抵当権が…売買に問題はある?

土地や建物といった不動産を購入するときは、その家に住まい続ける覚悟と決断をしますね(中には運用目的で購入する人もいますが)。
しかし、返済中にどんな事情が起こるかも分かりませんし、転勤や、やむを得ない事情で「手放す」という選択をする人もいます。
不動産の購入に当たって、住宅ローンを組む人の大半は、対象不動産に抵当権を設定、登記します。
売りたい不動産と抵当権の関係についてしっかり理解しておきましょう。

〇抵当権は「債権」 
売りたい不動産や、家がある土地の権利を主張するために、購入したときには所有権に関する事項を登記します。
この登記を以て、「自分の持ち物だ」と公に主張することが出来る様になります。
ただ、購入時に一括で代金の支払いができればいいのですが、大半の人は住宅ローンや民間の割賦サービスを利用するでしょう。
返済途中の家は、所有しているけれど実質は代金未納の状態。そのため、融資した金融機関がその不動産に対して抵当権を設定します。
代金の支払いができなくなれば、その物を引き渡して換価して清算しますよ。という意味です。
そのモノに対する支払いにかかわる権利を(民法上で)債権と言います。

〇支払いが終わっていない不動産は売却できる?
不動産そのものには、登記簿上の所有権が設定されているので、自分のものとして売却することは可能です(任意売却…売りたいものを任意で売ることができる)。
ただ、問題なのは、その不動産に抵当権が残っているということ。
前所有者の債権がちらつく家を、そのままの状態で買いたいと思う人はいないでしょう。
また、次に購入する人も、住宅ローンを利用するケースがほとんどです。
そこで、抵当権をなくす(末梢)ための登記申請を行います。
売りたい人は、自分の債務(抵当権)抹消し、次の所有者となる購入者は、新たにその不動産に抵当権を設定することになりますね。

〇売却したい人はいつ抵当権を抹消する?
残債を一括で返済することができる原資があればいいのですが、返済が辛いという事情で不動産を手放すことになる人にとっては、抵当権の抹消が一番の悩みの種と言えます。
一部、抵当権を抹消してから売却をしましょう、という話も巷で聞きますが、次の購入者が決まったときに、残債を購入代金で相殺して抵当権の抹消登記をする、このすべてを同時期に行うというのが通例です。
売却する不動産を購入する人が、その代金を融資で返済する場合は、次の所有者がその物に対して抵当権を設定し、購入代金で前者の抵当権をなくします。
ただし、購入者が決まるまでは住宅ローンの支払いを続けていかねばならない点に、十分気を付けておきましょう。引っ越しをする先の家賃や、次に購入した不動産の支払いと住宅費が重ならないように、スケジュールを上手く組むのがポイントです。

【著  者   長 岡  利 和】
  

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