ここ数年間、住宅ローン減税や、ローンの金利引き下げなど、住宅購入者にとって非常に買いやすいタイミングときっかけが揃っています。この住宅ローン減税など、所得税の優遇や軽減措置は、新築で無いと申し込みができないと勘違いをしている人もいるようです。

○住宅の買い替えでお得に減税

低金利が続いて、新築着工が伸び続けているものの、空き家問題などの住まい飽和が問題になることもあります。特に、一戸建ての住宅で子ども時代を過ごして独立し、家を家族で相続した場合に、子どもの世帯で購入したマンションなどを処分して（または人に貸して）、実家にあらたに家を建て替えてすまう相続人の役割と存在は大きいでしょう。単身家族も多くなる中で、家族の住まいの形をキープするためのやむをえない事情や、単純な住宅の老朽化にともなったダブルローンを軽減するための措置だともいわれています。

○マイホームを売ったら

マイホームを所有していた期間にかかわらず、売却する時には譲渡所得から最高３０００万円の控除を受けることができます。「居住用財産の３０００万円特別控除」と言われています。３０００万円を差し引いて、なお譲渡益が出た時に、譲渡所得が加算されることになります。

○忘れてはいけない確定申告

この３０００万円の特別控除を受けて、例えば譲渡利益がなく所得加算も無かったとしましょう。「別に増えなかったからなにもしなくていいじゃないか」と言うのは間違いです。譲渡利益が無かった時には、「私は住宅を売って、控除で3000万円を売却金額から差し引いたら0となりました」という報告を兼ねた確定申告は、きちんと行わねばなりません。適正な税額を課税することができずに、反対に超過した税金を支払うように命ぜられることにもなりかねません。

○夫婦共有名義の住宅売却をしたら

この特例は、所有者が売却した場合です。共有名義の家は分割して権利の移動があると非常にめんどうですね。夫婦二人とも売却したという扱いに対しては、このいずれもが3000万円ずつ控除の適用を受けることができます。したがって、夫婦共有名義の場合には、合計で6000万円の控除を受けることができる計算となります。

○買い替え・売却共に一定の要件を確認

大きな所得税控除を受けるには、それなりに条件が出てきます。買換えと3000万円の控除それぞれを互いに、過去二年間利用していないというのが一番の条件です。また、住まなくなってからどのくらいの期間が経っているか、などの要件を満たした場合に各特例を受けることができます。自分がどれに該当するかを調べ、不安な時は不動産会社等に相談してみるのも良いでしょう。

【著　　者　　長　岡　　利　和】