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マンションの寿命60年?耐用年数は長持ちのモノサシ?

現在のマンションの耐用年数は47年

一般的に、マンションは鉄筋コンクリート造りなので60年は住める長持ち住宅と考える人が多くいますが、このように言われる理由として鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数が関係しています。

マンションなどのように、建物の構造が住宅用で鉄筋コンクリート造の場合、財務省が一律で定めている法定耐用年数が以前は60年でした。しかし1998年に実施された改正により、現在の法定耐用年数は47年となり、以前よりも短くなりました。

マンションの平均寿命は46年

国土交通省の報告書によると、マンションの平均寿命は46年で建て替え物件着工時期は築37年後であるそうです。この平均寿命については、取り壊わしになったマンションの平均寿命なのでもっと短い30年や40年くらいで取り壊しになるマンションも存在します。

マンションの寿命を決める要因とは

鉄筋コンクリート造りであるという共通点があっても、寿命の短いマンション、そして長持ちするマンションと差があります。これには次のような要因が関係してきます。

・建物本体の劣化がしにくいかどうか

・入居後に適切なメンテナンスが実施されているかどうか

・地震発生になどによる外的な影響はなかったか要因

寿命に影響するには「建物本体の劣化のしにくさ」

建物本体の劣化については、鉄筋のかぶり厚さやコンクリートの水セメント比などが影響します。また、設備配管類の維持管理がしやすいかどうかも影響しています。

まず鉄筋コンクリートが劣化する場合、コンクリートの中の鉄筋に錆びが発生します。鉄筋を錆びから守るためにコンクリートが覆っている状態ですが、時間が経過すればコンクリートは収縮してヒビが入る場合もあります。そのヒビから雨などが入り込むと鉄筋に錆びが発生します。

このコンクリートの収縮は、セメントと水の割合が大きく関係します。セメントよりも水の割合が大きければ時間が経過するごとに収縮が起きてヒビが入りやすくなります。そして鉄筋の周りをどのくらいのコンクリートが厚く覆っているかによっても錆びが起こることに影響します。

住宅性能表示制度で長寿マンションを見極める

一般の人が、マンションが劣化しにくいかどうかを判断することは困難でしょう。そこで簡単に見極める方法として、住宅性能表示制度を利用するという方法が利用できます。現在首都圏の新築分譲マンションでは約7割、大手デベロッパーの供給する分譲マンションの多くで利用されている制度です。制度を利用することでどのくらい長持ちする仕様で造られているのかを確認することができます。

長持ちが期待できるマンションはコレ

住宅性能評価に劣化対策等級という項目がありますが、この等級ごとでどのくらいの耐用年数が期待できるかがわかります。

・等級3の場合は75年~90年の耐用年数で約3世代による利用が可

・等級2の場合50~60年の耐用年数で約2世代による利用が可

・等級1の場合は最低基準の建築基準法に定められた対策が実行されていると判断

このうち等級3の物件は、法定耐用年数である60年を上回る75~90年といった耐用年数が見込めるマンションです。このように長持ちするマンションであると判断されるといいうことは、等級が高いため先に述べた水セメント比やかぶり厚さの条件もクリアしている物件と言えるでしょう。マンションの本来の耐用年数を知りたいなら、性能評価書の劣化対策等級の等級によって容易に確認することができます。

【著者 長岡 利和】

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