menu

農地の扱いと活用をどうするか 相続税との関係

相続で農地を譲り受けた、そのまま所有していても固定資産税が掛かるだけだから、なにかしら土地活用したい…という状況は、特に地方で起こりがちなケース。
ただ、土地を相続する場合、気を付けておかねばならないポイントが、実はたくさんあります。農地を相続した時、その土地をいかにして活用し、相続税をいかに抑えるか。土地活用と節税は同時に考えるようにしましょう。

〇農地を相続した場合の相続税
登記簿上で地目が農地の場合、その土地の上に建物を建てる可能性があるかどうかを考えてみましょう。ただ、都市計画法によって、土地の利用方法が制限されることがあります。相続した農地が市街化区域にあるか、または市街化調整区にあるかを、まず調べましょう。

●市街化区域の農地を相続した場合の税
農地は宅地と比べて、一般的にその評価額が低くなるので、固定資産税等のランニングコストも低く、相続財産価値としても低めとなります。そのため、相続税課税額も低くなります。
これは、保全農地(一般農地)の場合であって、市街化区域内の農地は、その後都市開発に有効な使用方法を推進して市街化を図るために、宅地に近い評価額となることがあります。
宅地課税評価=高い、このイメージだけで市街化区域内の宅地を農地に転用しても、相続税の節税につながりにくいでしょう。

●市街化調整区域のの農地を相続した場合
市街化調整区域の農地を相続した場合を考えてみましょう。その農地は、今後有効活用できる土地かどうかと問われたら、消極的な答えになってしまうでしょう。
そもそも、市街化調整区域は、市街化抑制を目的にしています。保全し、開発を今後行わない方向性を示しているので、土地活用は望めません。
農地を転用して宅地に変えても、その土地に建物などの建築許可や開発許可を得ることは難しいので、現況のまま農地として農業に用いることになるでしょう。相続税の課税評価としても低くなり、「活かせない安い農地」として所有するのみです。活用できる見込みも薄く、土地の売却も難しいでしょう。

〇宅地を農地に変えて相続税を安くする?
宅地を相続した場合、その土地に居住用の建物があれば評価が下がりますが、更地で相続した場合は、控除や特例は受けられず、そのままの評価価値で課税されてしまいます。
もし、宅地でありながら、その土地を利用する予定が将来に全く考えられない場合は、農地に転用してもいいでしょう。
土地の地目は現況で判断します。仮に登記簿上の宅地であっても建物はなく、耕して継続的に作物を育てているような状況は、宅地と呼べませんね。(反対に、農地に建物を建てた場合は、宅地としての地目変更するように促されることがあります。)地目の変更は、状況が変わってから一か月以内にする必要があります。
都市計画や市街化区域などをチェックしながら、その土地を生かす方法を適時考えるようにしましょう。

【著  者   長 岡  利 和】

1b14b73da9cf3109993beda64001c47c_s相続税対策として住宅建て替えが注目される理由は

e7b7fd0ece7bec25b10496d055d38172_s住宅ローンに潜むリスク 金利と総返済額のバランスを

関連記事

  1. JSK542_manken_TP_V

    相続税の計算方法と税率について

    親やつれあい配偶者など、近親者に先立たれた時、そのかなしみにくれるまもなくシビアに決めていかねばなら…

  2. 025

    固定資産の価値と税金 住宅設備と性能・改修

    近年は、超低金利時代と言われていることもあり、新築住宅を購入する若者世代や、退職時期に絡めて建て替え…

  3. cc0160170610_TP_V4

    相続で重要なのは不動産価額 土地の扱いを慎重に

    土地や建物の不動産を、相続財産として子どもに残そうと考えている夫婦は多いもの。国税庁データによると、…

  4. 2fd5fc65e03baf4224fe0648420ba1f1_s

    固定資産税額が上がる?相続をする時に注意したいポイント

    親元を離れての生活が長い、また子ども世帯で住居を構えると、実家の相続をどうするのかという問題がいつか…

  5. f75c16550e7e7aecd8d811165f037ad4_s

    住宅ローンを組むか相続税節税をとるか 

    相続税の基礎控除が4割カットされた制度改正を皮切りに、不動産を活用した相続税節税に向けた動きや話題が…

  6. 00_PP18_PP_TP_V4

    見えない相続税で悩むなら 年間決まった金額の贈与を

    相続税の基礎控除額が減額されて、預貯金や保険、マイホームなどの不動産価値によっては、自分たちの家族も…

  7. 1982a441b9e75242cb9f54ceaef414a1_s

    固定資産税にまつわる問題 相続と登記トラブルあるある

    年に一度、1月1日を基準日として課税されるのが固定資産税。土地や建物を購入すると、必ず登記が伴って、…

  8. 16df8b985712963bf876c69d33ff0749_s

    固定資産税の軽減措置と贈与税の住宅控除

    マイホームを購入するためには、完成して引き渡されるまでにも手続きや申請、手数料などに見えないお金がか…

大和アクタス HPバナーLP_banner_02

最近の記事

  1. bfa32053097af111ffff956eb8017ccd_s
  2. 742549
  3. COW121034516_TP_V
  4. SEP_327215200714_TP_V
  5. 31da9e3caff6404497f53a6b0cce66a8_s
PAGE TOP