4月は、固定資産税評価額の証明と合わせて、固定資産税納付通知書が届く時期です。土地や建物などの固定資産を所有しているお宅には、管轄する市町村から郵送で、これらの書類が届いているでしょう。
毎年の事ながら、不動産や償却資産を持っている人にとって、負担が大きく感じられる固定資産税の納付は、年4度の納付に分割されているとはいえ、決して楽な出費ではないでしょう。
とはいっても、所有している限りは、その税額を払わねばならない…と思ってしまいがち。この固定資産税を安くする方法があるかどうか。今一度、ご自身の所有する土地と制度を照らし合わせてみましょう。
〇固定資産税はその評価額で決まる
建物は、償却期間が法令で定められているため、価値を上昇させる大型設備や改修がない限り、その価値は減少していきます。3年に一度の評価替えの際に確認すると、どのくらい減少しているかを見ることができるでしょう。
問題は、その時々の時勢や開発で異なる土地の評価です。土地の評価基準は、「住宅活用地」か「更地」かによって大きく異なります。
〇更地所有の固定資産税を安くする
土地の固定資産税評価額は、一筆ごとに行われます。地目によっても評価が異なりますが、活用しやすい宅地は、その評価も高くなるのが一般的。農地や原野、雑木林は活用という意味で得策ではないので、その価値自体が低く評価されるので、固定資産税も低くなるのが通例です。
広い土地一筆を所有している場合、道路に面しているかどうか、その道路の通りが広い（大きい）か狭い（路地）か、によって評価が変わります。
一筆の土地が二方面の道路に面しているとき、評価が高くなる大通りを基準にして評価しますが、分筆しても境界をはっきり設けていない場合は、同じく大通りを基準として算定します。
そこで、大通りに対して水平に分筆し、境界線をフェンスやブロックで区切ると、大通りに接していない側の土地評価は、狭い路地側の道路が基準になります。前面道路の広さによって接している土地の評価も変わりますので、この場合狭い道路に面している部分の土地評価が下がり、固定資産税評価額も下落することになるでしょう。
〇集合住宅は固定資産税を安くする？
不動産資産形成、土地活用、という言葉が近年話題になることも多いですが、これも税金（特に土地の固定資産税）を安くする手段の一つです。
更地よりも建物がある土地のほうが、固定資産評価が下がります。これは、住宅用地に対する減税措置が取られているためです。200平米までの小規模住宅用地なら、その評価の6分の1に、それ以外の土地は評価の3分の１の額が、固定資産税額算定の基準となります。
ではなぜ集合住宅なのか。これは建物１戸に対しての評価額算定措置なので、仮に６戸の集合住宅アパートを建設した場合は、200平米の6倍で1200平米に、評価減基準が適用されることになります。
更地の分筆や土地活用のための建物建設は、固定資産税を安くする方法のほんの一部です。ご自身の意向や、相続対策、老後の備えなどと合わせて考えると、節税効果も高まるかもしれません。
【著 者 長 岡 利 和】
