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固定資産税が高すぎる!税額が変わった原因と対応は

前年までの税額と比べて、固定資産税が高くなった・・・高すぎる税金に困ったという人は少なくないようです。
実際に「固定資産税が前年までと比べて高くなった」不動産にはどんな理由があるかを考えてみます。

○不動産は償却資産だから毎年下がるのでは?
固定資産税の課税は、その土地建物を1月1日付けで所有している人に対して行われます。そして、固定資産税を算出する上で基準となるのが「固定資産税評価額」です。
この評価は3年おきに見直しをされます。
見直しをする理由は、時勢にあった不動産評価を行い、市場売買価格との均衡を取るためとされていますが、この評価替えによってどの土地がどの程度評価を上げ下げしたかは、市町村窓口で確認をすることができます。

●家屋の評価は経年によって下がるのが一般的
住宅の用に供する建物は、その基礎構造部分の種類によって、減価償却年数がおおよそ決まっています。
まず、家屋の評価額は、新築引き渡し後すぐに、市の担当者が自宅を訪れ、図面と実際の住宅設備を確認し、評価を決定します。
固定資産評価基準に沿って、評価額は再度同じ建造物を立てた場合にどのくらいの金額がかかるか、という考え方による「再建築表点数」を求めるものとしています。
点数に関与する部分は屋根や外壁、基礎などです。経年数とともに減点補正率を掛けて、評点Ⅰ点当たりの価格を更に乗じ、家屋の評価が決まります。
築年数が経過すると、建物は老朽していきます。木造ではおよそ20年程度でその価値の1割程度となる試算となります。
これ以後は、建物が存続し続けている間、現存建物に対しての固定資産税が課税される事になります。

●土地の評価に変更がなかったか
住宅を建設するために宅地に地目変更した(また宅地購入をした)土地部分に掛かる固定資産税は、路線価方式によって求められます。
特に3年に一度の評価替え年に、それまでは無かった道路整備や、近隣で地造成などの整備が大々的に行われていた場合、自宅が接している道路の路線価によって税額も変わる可能性が高くなります。
新興住宅地の中や昔ながらの私道付近に土地を所有している場合、分譲区画が整備され、また道路整備が行われて私道から公道に変わったというような、土地の評価が上昇する要因があれば、大きく税額にも関わってきます。
また、それまでは路線価が設定されておらず、固定資産税評価額に乗ずる倍率で調整が図られていた土地の前の道路に評価が付いた場合は、一定倍率を掛けて票とします。
しかしそれまで評価がなく倍率1.1だった土地が、路線価評価対象になり5倍10倍の倍率になることもあります。
固定資産税が高すぎる、と感じたら、所有地に掛かる路線価を調べて、実際に届いた納付書の記載が誤っていないか確認したほうが良いでしょう。
建物が固定資産税上昇の理由となることは(巨額の資金を投じて住宅そのものの価値を上げた場合はのぞいて)あまりありません。
もし、税額決定の元となる課税評価が本当に高すぎると感じたら、各市町村で異議を伝えることも可能です。納得のいく税額として評価が得られるかも考えながら、市町村役場の窓口で固定資産税評価額について問い合わせてみましょう。

【著  者   長 岡  利 和】

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