杉並区の相続不動産売却ガイド【流れ・税金・特例】 | 杉並区、中野区、高円寺の不動産のことなら大和・アクタス

杉並区の相続不動産売却ガイド【流れ・税金・特例】2026-07-19

公開日：2026.07.19　更新日：2026.07.19

杉並区にある実家や土地を相続したものの、何から手をつければよいか分からずお悩みではありませんか。相続登記の義務化、相続税や譲渡所得税の仕組み、使える特例、共有名義や空き家のリスクなど、確認すべきことは想像以上に多くあります。この記事では、相続発生から売却までの流れと、2026年7月時点で使える税金の特例を、杉並区・中野区で30年以上不動産に携わってきた当社の現場知見を交えて整理しました。読み終える頃には、次に何をすべきかが具体的に見えてくるはずです。まずは杉並区の相続不動産の売却について無料で相談してみることから始めてみませんか。

杉並区で「相続した実家」の売却相談が増えている理由

結論から言うと、杉並区では昭和期に建てられた戸建てが多く残っており、所有者の高齢化にともなって相続不動産の件数が年々増えています。杉並区の人口は2026年1月1日時点で約58万2,600人（出典：杉並区公式ホームページ）と東京23区の中でも人口が多い区の一つで、阿佐ヶ谷・荻窪・西荻窪・高円寺・永福町・浜田山など、駅ごとに個性の異なる住宅街が広がっています。

こうしたエリアでは中央線・京王線・井の頭線沿線を中心に旧耐震基準（1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物）の木造戸建てが今も多く残っており、当社の店頭やオンライン相談でも「親が亡くなり実家を相続したが、住む予定がなく売却を検討したい」というご相談が近年増えている実感があります。エリアによって土地の形状や接道条件、建ぺい率・容積率が細かく異なるため、同じ杉並区内でも売却のしやすさや進め方は物件ごとに変わります。

相続発生から売却までの流れ【8つのステップ】

相続不動産の売却は、遺産分割が終わっていない段階からでも準備を始められます。一般的な流れは次の通りです。

1. 死亡届の提出と遺言書の確認：相続開始後、まず遺言書の有無を確認します。
2. 相続人の確定：戸籍謄本を収集し、法定相続人を確定します。
3. 相続財産の調査：不動産・預貯金・負債などを洗い出し、財産目録を作成します。
4. 遺産分割協議：相続人全員で分割方法を話し合い、合意内容を遺産分割協議書にまとめます。
5. 相続登記の申請：不動産の名義を被相続人から相続人へ変更します（2024年4月から義務化）。
6. 不動産会社への査定依頼：売却を検討する場合、複数社に査定を依頼し、地域の相場感を把握します。
7. 売却活動・売買契約：媒介契約を締結し、購入希望者との交渉を経て売買契約を結びます。
8. 確定申告：譲渡所得が発生した場合、売却の翌年に確定申告を行います。

杉並区は売却市場が比較的活発なエリアですが、相続人が複数いる場合は5の相続登記までに時間を要することが多く、早めに動き出すことが結果的にスムーズな売却につながります。売却の進め方について具体的に知りたい方は、不動産売却・査定の無料相談もあわせてご利用いただけます。

相続登記の義務化（2024年4月〜）と杉並区での手続き

相続登記とは、亡くなった方が所有していた不動産の名義を相続人に変更する手続きのことです。2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化されました（出典：法務省）。正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。ただし過料はいきなり科されるわけではなく、法務局からの催告を経て、なお申請がない場合に裁判所が判断する仕組みです。

この義務化は施行日より前に発生していた相続にも適用され、まだ登記していない不動産については2027年3月31日までに手続きを行う必要があります。遺産分割協議がまとまらず期限内の登記が難しい場合は、「相続人申告登記」という簡易的な制度を使って、ひとまず義務を果たしたとみなしてもらう方法もあります。

杉並区内の不動産の相続登記は、東京法務局杉並出張所（杉並区今川2丁目1番3号）が管轄しています。戸籍の収集から遺産分割協議書の作成まで、書類準備には一般に1〜2か月程度を見ておくとよいでしょう。司法書士に依頼する場合の報酬は物件や相続人数によって異なるため、個別の見積もりで確認することをおすすめします。

相続税の基礎知識と基礎控除・小規模宅地等の特例

相続税は、相続した財産の合計額が「基礎控除額」を超える場合にのみかかる税金です。基礎控除額は次の式で計算します（出典：国税庁）。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

杉並区は路線価が比較的高い地域が多く、土地の相続税評価額だけで基礎控除額に近づく、あるいは超えるケースも珍しくありません。一方で、被相続人が住んでいた自宅の土地については「小規模宅地等の特例」を使うと、330㎡までの部分について評価額を最大80%減額できます（出典：国税庁）。この特例を適用できれば申告が不要になる、あるいは納税額を大きく圧縮できる場合があるため、評価額が高めに出やすい杉並区の物件では特に確認しておきたい制度です。

相続税の申告と納税の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。期限を過ぎると加算税や延滞税が生じる可能性があるため、早めの試算をおすすめします。基礎控除や特例の適用可否は財産構成によって大きく変わるため、具体的な計算は税理士・当社にご相談ください。

相続不動産を売却したときにかかる譲渡所得税の仕組み

相続した不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。これらをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶのが一般的です。売却して損失が出た場合は、この税金はかかりません。

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって変わります（出典：国税庁）。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率合計 約39.63%
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率合計 約20.315%

相続した不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から通算して計算します。そのため、相続してすぐに売却しても、被相続人が長く所有していた実家であれば長期譲渡所得として扱われるケースが多くなります。杉並区の昭和期からの住宅地では、この通算により長期譲渡所得に該当する物件がほとんどというのが当社の実務上の感覚です。

また、相続登記の際には登録免許税がかかります。固定資産税評価額に対して0.4%が原則の税率です（出典：国税庁）。あわせて売買契約書には印紙税もかかるため、諸費用として事前に見積もっておくと安心です。

空き家の3,000万円特別控除など使える税制特例

相続不動産の売却では、要件を満たせば譲渡所得税の負担を大きく減らせる特例があります。代表的な2つを比較します。

いずれも国税庁が定める要件を厳密に満たす必要があり、上記2つの特例は同じ物件について重複して使うことはできません。杉並区は目黒区や渋谷区ほどの高額地価ではないエリアが多いため、空き家の3,000万円特別控除における「売却代金1億円以下」の要件を満たしやすい傾向がありますが、駅近の好立地や広めの敷地では1億円に近づく、あるいは超えることもあります。どちらの特例が有利かは物件の取得費や相続税額によって変わるため、確定申告の前に税理士・当社へご相談いただくことを強くおすすめします。

共有名義の相続不動産を売却する際の注意点

遺産分割協議がまとまらないまま、複数の相続人で不動産を共有名義にするケースは少なくありません。共有名義のままだと、共有者全員の同意がなければ売却や大規模な修繕ができないという制約が生じます。相続をまたぐたびに共有者が増え、数十年後には権利関係の把握自体が難しくなるリスクもあります。

共有名義を解消する主な方法は次の通りです。

• 代償分割：一人が不動産を単独で取得し、他の相続人には代償金（現金）を支払って精算する方法
• 換価分割：全員の合意のもとで不動産を売却し、売却代金を持分に応じて分配する方法
• 持分の売却・買取：共有者の一人が他の持分を買い取る、または自分の持分を第三者に譲渡する方法

杉並区は売却市場が比較的活発なため、相続人全員の合意が得られれば換価分割による解決がスムーズに進みやすい地域といえます。当社でも、共有者間の意向が異なるご相談を受けた際は、まず全員が納得できる分割方法の整理から始めることが多く、感情面への配慮も含めた進め方が円滑な解決のポイントになると感じています。話し合いが難航する場合は、弁護士など専門家への早期相談も選択肢です。

空き家のまま放置するリスクと杉並区の空き家対策

相続した実家を「とりあえずそのまま」にしておくと、複数のリスクが積み重なります。まず、住む人がいない建物は劣化が早く進み、庭木の越境や害虫の発生など近隣トラブルにつながることがあります。また、適切に管理されていない空き家は、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる可能性がある点にも注意が必要です。

杉並区では「杉並区空家等対策計画」に基づき空き家対策に取り組んでおり、区が定める要件を満たす老朽化した危険な空き家については、除却工事費の80%と150万円のいずれか低い額を助成する「老朽危険空家除却費用の助成制度」を設けています（出典：杉並区公式ホームページ）。制度の対象要件や申請手続きは変更される場合があるため、活用を検討する際は事前に区の窓口へ確認することをおすすめします。

杉並区は駅からの距離や周辺の商店街の状況によって空き家の需要が大きく変わるエリアです。「売却」「賃貸」「解体して更地で売却」のどれが適しているかは、建物の状態や立地条件で判断が分かれます。空き家のまま管理を続けるコストと、早めに売却して現金化するメリットを比較検討したい方は、相続不動産の売却について当社にご相談ください。

よくある質問

Q1. 相続登記が済んでいなくても不動産を売却できますか？

A. いいえ、売却するには原則として被相続人から相続人への相続登記を先に済ませる必要があります。買主への所有権移転登記の前提として、まず相続人名義にする手続きが必要になります。

Q2. 相続税がかからない場合でも譲渡所得税はかかりますか？

A. かかる可能性があります。相続税と譲渡所得税は別の税金で、相続税の基礎控除内に収まり申告が不要でも、売却時に利益が出れば譲渡所得税の対象になります。

Q3. 空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例はどちらが有利ですか？

A. 物件の取得費や納めた相続税額によって有利不利が変わり、両方を同一物件に重複適用することはできません。試算した上での判断が必要になるため、税理士・当社にご相談ください。

Q4. 相続人の一人が遠方に住んでいて話し合いが進みません。どうすればよいですか？

A. オンライン相談や書面でのやり取りを組み合わせて進める方法があります。当社でも遠方の相続人の方向けにオンラインでの状況整理をお手伝いしています。

Q5. 古い建物のまま売却することはできますか？

A. 可能です。杉並区では建物を解体せずに「現状渡し」で売却されるケースもあります。更地にするか現状のまま売るかは、解体費用や買主の需要を踏まえて判断するとよいでしょう。

まとめ

杉並区で相続した実家や土地の売却では、2024年4月に義務化された相続登記、相続税の基礎控除、譲渡所得税の税率、空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例など、押さえるべきポイントが数多くあります。いずれも要件や期限が細かく定められているため、税務の個別判断は税理士・当社にご相談いただきながら進めることが、結果的に負担の少ない売却につながります。

当社は杉並区・中野区・西荻窪を中心とした城西エリアで30年以上、売買仲介から相続・空き家対応までワンストップでご相談を承ってきました。共有名義の整理や空き家の管理でお悩みの場合も、状況に応じた進め方を一緒に整理いたします。まずは相続不動産の売却について相談する、または不動産売却・査定を依頼する、お問い合わせフォームからご連絡いただく、いずれの方法でもお気軽にご連絡ください。

（本記事の内容は2026年7月時点の法令・制度に基づいています。制度は改正される場合がありますので、最新情報は国税庁・法務省・杉並区の公式ホームページ、または税理士・司法書士にご確認ください。）

ページ作成日　2026-07-19