杉並区の土地売却ガイド｜相場・境界確定と高く売る準備【2026年版】 | 杉並区、中野区、高円寺の不動産のことなら大和・アクタス

杉並区の土地売却ガイド｜相場・境界確定と高く売る準備【2026年版】2026-08-07

公開日：2026.08.07　更新日：2026.08.07

杉並区で土地を売ろうと考えたとき、「境界の杭が見当たらない」「古家を壊してから売るべきか」「相続した土地で取得費の書類がない」とお悩みではありませんか。土地の売却は敷地そのものの条件がそのまま価格に直結します。この記事では杉並区の土地相場、境界確定測量と越境物の覚書、私道負担とセットバック、地中埋設物や土壌汚染の告知、古家付きか更地かの判断、農地と生産緑地、概算取得費と譲渡所得の税率、買取と仲介の使い分けを、公的な出典とともに整理します。杉並区・中野区で30年以上、売買仲介に携わってきた知見も交えました。全体像は不動産売却・査定のページもご覧ください。

杉並区の土地売却で最初に押さえておきたい全体像【2026年8月時点】

結論から言うと、土地の売却は「敷地の輪郭を確定させる作業」から始まります。買主が知りたいのは、価格の前に「どこからどこまでの土地で、何が建てられるのか」だからです。土地だけの売却では、境界、接道、私道負担、地中の状態を売主が資料で示す必要があります。本記事の数値・制度は2026年8月時点のもので、改正により変わることがあります。

杉並区の土地相場と地価公示データ

結論として、2026年8月時点の最新の公的データでは、杉並区の住宅地の公示価格は1平方メートルあたり703,200円、坪あたりおおむね232万円です。対前年平均変動率はプラス8.2％ですが、これは区全体の平均で、個別の価格は間口、形状、前面道路、私道負担の有無で変わります。上昇傾向は将来の価格を保証するものではありません。

隣接する中野区の住宅地は1平方メートルあたり782,700円です（同資料）。査定では区の平均ではなく、対象地に近い標準地の価格と取引事例を突き合わせることが出発点です。ご成約例は売却実績のページもご参照ください。

境界確定測量・越境物の覚書と、私道負担・セットバックの確認

結論として、土地売却でもっとも時間がかかりトラブルにもなりやすいのが、境界と道路の確認です。売却を決めたら価格より先に境界標の有無をご確認ください。

まず図面の種類です。公図とは、登記所に地図が備え付けられるまでの間これに代えて備え付けられる「地図に準ずる図面」です（不動産登記法第14条第4項・第5項）。位置や形状は分かりますが精度は限られます。地積測量図とは、地積や求積方法、筆界点間の距離、境界標の表示などを記録した図面です（不動産登記規則第77条）。確定測量図とは、隣地所有者や道路管理者の立ち会いのもとで境界を確認し、境界標を設置して作成する測量図です。法律上の義務ではありませんが、買主が敷地の範囲を確認できなければ購入判断ができないため事実上の前提で、官民境界の確認も含めると数か月かかります。

隣地と話がまとまらない場合は、筆界特定登記官が筆界調査委員の意見を踏まえて現地の筆界の位置を特定する筆界特定制度があり、裁判より迅速とされています（法務省）。筆界は所有者の合意では変更できません。塀や雨樋、樹木の枝などの越境物は、将来の建て替え時に解消する旨の覚書を取り交わし買主に引き継ぐのが一般的です。なお隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、切除を催告しても相当の期間内に切除されないとき、所有者や所在を知ることができないとき、急迫の事情があるときは、自ら切り取れます（民法第233条第3項）。

次に道路です。建築物の敷地は、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接する必要があります（建築基準法第42条第1項・第43条第1項）。幅員4メートル未満でも現に建築物が立ち並び特定行政庁が指定した道（2項道路）は道路とみなされ、中心線から水平距離2メートルの線が道路境界線とみなされます（同法第42条第2項）。この後退部分がセットバックで、建ぺい率・容積率の敷地面積には算入できません。また宅地建物取引業者は、私道に関する負担に関する事項を重要事項として説明する義務があります（宅地建物取引業法第35条第1項第3号）。当社では、私道持分やセットバック分を差し引いた有効宅地面積を先に出して価格をご説明しています。分筆して2区画で売る場合は、敷地面積の最低限度にもご注意ください（平成16年6月24日告示、杉並区公式ホームページ）。浸水想定区域はハザードマップをご確認ください。

地中埋設物・土壌汚染のリスクと売主の告知

結論として、引き渡し後に問題になりやすいのは見えない地中の状態です。旧建物の基礎、井戸、浄化槽、廃材は掘削して初めて分かることが多く、発見されると撤去費用の負担をめぐる争いになります。

ここで効くのが契約不適合責任です。引き渡された土地が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないときは、買主は履行の追完、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求められます（民法第562条から第564条）。買主は不適合を知った時から1年以内に通知が必要ですが（同法第566条）、責任期間を短くする特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については免責されません（同法第572条）。過去の解体や井戸の埋め戻し、盛土に心当たりがあれば告知書に必ず記載してください。

土壌汚染対策法は、有害物質使用特定施設の使用が廃止された工場等の敷地（法第3条）や、一定規模以上の土地の形質の変更の届出の際に知事等が土壌汚染のおそれを認めるとき（法第4条）などに調査を求めています。法第4条の一定規模は3,000平方メートル、現に有害物質使用特定施設がある土地は900平方メートルです（環境省「土壌汚染対策法のしくみ」）。東京都でも環境確保条例第117条により、3,000平方メートル以上の敷地内の土地改変時に履歴等調査と汚染状況調査が必要です（東京都環境局）。戸建て用地では該当しないことが多いものの、過去にクリーニング店などがあった土地では調査を求められることがあります。

古家付き土地のまま売るか、更地にしてから売るか

結論から言うと、迷ったらまず「解体しないまま売り出せないか」を検討することをおすすめします。解体は後からできますが、壊した建物は戻せません。古家付き土地なら解体費用を先に負担せずに済み、住宅用地の特例も続きます。住宅用地の特例とは住宅の敷地の課税標準額を軽減する制度で、200平方メートルまでの小規模住宅用地は固定資産税で価格の6分の1、都市計画税で3分の1に軽減されます（東京都主税局、地方税法第349条の3の2）。都は、滅失した家屋が住宅の場合はこの特例が適用されず、翌年度の固定資産税・都市計画税が上昇することがあると明記しています。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されます。

一方で、老朽化した建物が残ると買主が解体費用を交渉材料にする傾向があり、住宅ローンを使いにくい場面もあります。判断の分かれ目は、買主が実需の方か建売事業者かです。なお取壊し費用は譲渡費用に含められます（国税庁）。長く空き家のままの場合は空き家の売却もご覧ください。

農地・生産緑地を売るときの手続き

結論として、地目が農地の土地は宅地のようには売れません。杉並区の令和7年4月現在の農地面積は36.21ヘクタール（区面積の1.06パーセント）、農家戸数は119戸で、23区で農地を有する11区のうち5番目です（杉並区公式ホームページ、更新日2026年4月1日）。

杉並区は市街化区域のため、農地の転用は許可ではなく農業委員会への届出で足ります。所有権移転の売買を伴わない場合は農地法第4条第1項第7号、伴う場合は同法第5条第1項第6号の農地転用届出書を杉並区農業委員会事務局に提出し、区の案内では通知まで1週間から2週間程度です（杉並区公式ホームページ）。

生産緑地はさらに慎重な確認が必要です。生産緑地とは、市街化区域内の農地について所有者の申請と関係権利者の同意に基づき区長が指定する農地で、一団で300平方メートル以上であることなどが要件です（生産緑地法第3条。国の基準は500平方メートル以上ですが、条例で300平方メートルまで引き下げ可能とされています）。指定されると30年間は営農義務と建築行為などの制限を受ける一方（同法第7条・第8条）、相続税の納税猶予や固定資産税等の優遇が受けられます。売却との関係では、都市計画決定から30年を経過した時点で市区町村に買取りの申出ができる点が要です。国土交通省は申出可能時期を10年延長できる特定生産緑地制度を設けており、最長40年間の保全継続が可能とされています。

土地売却にかかる税金｜長期・短期譲渡所得と概算取得費5％

結論として、土地を売って利益が出た場合の税率は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかで変わります。そして相続した土地でよく問題になるのが、取得費を示す書類が残っていないケースです。

概算取得費は、実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合にも使えます（国税庁）。裏を返せば、先祖代々の土地や契約書を紛失した土地では売却代金のほぼ全額が課税対象になりかねません。売買契約書や造成費用の請求書が残っていないか探してみてください。

相続で取得した土地には取得費の特例があります。相続税が課税されており、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることなどの要件を満たすと、相続税額の一定額を取得費に加算できます（国税庁 No.3267）。相続不動産の売却もご覧ください。

なお、居住用財産の3,000万円特別控除は土地だけの譲渡には原則使えません。住んでいた家屋を取り壊した敷地は、譲渡契約が取り壊した日から1年以内に締結され、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、取り壊しから契約締結日まで貸駐車場などに供していないことが要件です（国税庁 No.3302）。相続した空き家を更地で売る場合は被相続人の居住用財産を売ったときの特例もあります。適用の可否は税理士にご確認ください。

杉並区で土地を売却する流れと費用の目安

結論として、査定から引き渡しまではおおむね3か月から6か月を見込むと計画を立てやすくなります。境界確定測量や相続登記が必要ならさらに数か月上乗せしてください。なお土地の譲渡・貸付けは消費税が非課税ですが、仲介手数料や測量費には消費税がかかります（国税庁 No.6201）。

1. 資料の準備と権利関係の整理：登記事項証明書、公図、地積測量図、課税明細書、過去の覚書を集めます。相続登記は令和6年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料が科されます（法務省）
2. 査定と方針の決定：現地確認のうえ、古家付き土地・更地・分筆のいずれで売り出すかを決めます
3. 境界の確定と越境の整理：境界標の有無を確認し、必要なら土地家屋調査士へ確定測量を依頼します
4. 媒介契約の締結：宅建業者は価額の意見に根拠を示す義務があります（宅建業法第34条の2第2項）。専任媒介契約の有効期間は3か月を超えられず、指定流通機構への登録は専任7日以内、専属専任5日以内（休業日を除く）です
5. 売り出しと条件交渉：草刈りや残置物の撤去で印象が変わります。契約では引き渡し条件、測量の範囲、契約不適合責任、地中埋設物の負担を決めます
6. 決済・引き渡し・確定申告：残代金の受領と同時に引き渡し、翌年に確定申告を行います

買取と仲介の使い分けと、会社選びで見るポイント

結論として、価格を優先するなら仲介、時期の確実性なら買取という整理が実務に近い考え方です。仲介は市場で買主を探すため相場に近い価格を狙えますが、いつ売れるかは市況次第です。買取は不動産会社が直接買主となるため引き渡し時期を先に確定でき、境界や地中の状態も事業者が前提を織り込むぶん売主の負担が軽くなります。ただし再販の費用とリスクを見込むため、価格は仲介より低くなるのが一般的です。相続税の納付期限が迫る場合などは、買取や買取保証も選択肢です。

当社が杉並区・中野区で土地の売買に立ち会っていて感じるのは、境界の問題を後回しにしたまま売り出す方が少なくないことです。境界標が見当たらないまま契約まで進み、決済直前に隣地から異議が出て日程が組み直しになることも実際に起こります。現場では「相続で兄弟の共有名義のまま誰も動かない」というご相談も多く、共有では全員の同意がないと売れません。借地権や底地が絡む場合は借地権・底地のページもご覧ください。

会社選びでは、査定根拠を現地確認のうえ説明するか、有効宅地面積を踏まえた価格を示すか、境界確定や越境の覚書まで段取りできるか、仲介と買取を比較するかをご確認ください。ご相談の様子はお客様の声もご参照ください。

よくある質問

Q1. 土地を売るのに確定測量は必須ですか。

A. 法律上の義務ではありません。ただし土地だけの取引では買主が敷地の範囲を確認できず、担保評価にも影響します。立ち会いの調整に時間がかかるため、売却を決めた段階でご相談ください。

Q2. 相続した土地で購入時の契約書が見つかりません。税金はどうなりますか。

A. 取得費が分からない場合は、売った金額の5パーセント相当額を取得費とできます（国税庁 No.3258）。ただし売却代金の大半が課税対象になりますので、造成費用の請求書など裏付けが残っていないか探してみてください。

Q3. 古家を解体してから売った方が高く売れますか。

A. 一概には言えません。更地の方が買主の対象は広がりますが、解体費用を先に負担することになり、住宅用地の特例が外れて翌年度の固定資産税・都市計画税が上がることがあります（東京都主税局）。査定のあとにご判断ください。

Q4. 地中から古い基礎やコンクリート片が出てきたら、売主が負担するのですか。

A. 契約の定め方によります。責任の期間や範囲は特約で調整できますが、売主が知りながら告げなかった事実は免責されません（民法第572条）。心当たりがあれば告知書へ記載し、発見時の負担を契約書で決めておきましょう。

Q5. 生産緑地の指定を受けた農地は売れますか。

A. 指定されると30年間は営農義務があり、建築行為などの制限を受けます（生産緑地法第7条・第8条）。都市計画決定から30年で買取りの申出ができますが、特定生産緑地の指定があれば10年延長されます（国土交通省）。納税猶予がある場合は区と税理士にご相談ください。

まとめ

杉並区の土地売却は、敷地の輪郭を確定させることから始まります。杉並区の住宅地の公示価格は1平方メートルあたり703,200円、前年比プラス8.2％（令和8年地価公示、東京都財務局）と上昇が続いていますが、実際の価格を決めるのは区の平均ではなく、その土地の有効宅地面積と条件です。境界確定測量、越境物の覚書、私道負担とセットバック、地中埋設物や土壌汚染の告知を売り出し前に整理しておきましょう。税金は所有期間5年超なら所得税15％と住民税5％、5年以下なら所得税30％と住民税9％です（国税庁、令和7年4月1日現在法令等）。

当社は杉並区・中野区を中心とした城西エリアで30年以上、地域密着で売買仲介に携わり、土地の分譲や建売住宅の販売も手がけてきました。会員限定の未公開物件を含む2,400件超の物件情報と、売却・相続・買取のワンストップ体制でご提案します。まずは無料査定フォームで価格の目安を確認する、住み替えをお考えの方は住み替えのページをご覧ください。来店予約もご利用ください。

ページ作成日　2026-08-07