杉並区の不動産査定ガイド｜相場の調べ方と査定額の決まり方【2026年版】 | 杉並区、中野区、高円寺の不動産のことなら大和・アクタス

杉並区の不動産査定ガイド｜相場の調べ方と査定額の決まり方【2026年版】2026-08-07

公開日：2026.08.07　更新日：2026.08.07

「杉並区の自宅は今いくらで売れるのだろう」「査定を頼むと、そのまま売却を迫られそうで踏み出せない」——そうお悩みではありませんか。不動産査定とは、売るかどうかを決める前に、その不動産が今どのくらいで取引されそうかを不動産会社が見立てるものです。この記事では、机上査定と訪問査定の違い、査定額の算出根拠、相場の調べ方、査定額と成約価格に差が出る理由、複数社を比較する勘所、査定書の見方を、国土交通省・国税庁・東京都などの一次情報にあたって整理しました。売却全体の流れは杉並区の不動産売却完全ガイドもあわせてご覧ください。

杉並区の不動産査定とは？無料査定の仕組みと全体像

結論から言うと、不動産査定は「売却の申し込み」ではなく「現在地の確認」です。査定を受けても売却の義務は生じませんし、査定自体に費用がかかることも通常はありません。

査定は、不動産鑑定士が行う「鑑定評価」とは別物です。鑑定評価は不動産の鑑定評価に関する法律に基づく国家資格者の業務で、同法第36条は「不動産鑑定士でない者は、不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行つてはならない」と定めています。一方、不動産会社の査定額は「おおむね3か月程度で売れそう」という実務上の見立てで、価格の保証ではありません。

ただし根拠のない数字でよいわけではありません。宅地建物取引業法第34条の2第2項は「宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない」と定めています。つまり査定額を出す会社には、根拠を示す法的な義務があります。杉並区は人口585,887人・342,528世帯の住宅地中心の区ですが（杉並区「令和8年 町丁別世帯数及び人口」令和8年8月1日現在を当社集計）、同じ町丁でも接道条件や敷地形状で評価は大きく変わり、区の平均値だけで判断するのは難しいエリアです。

杉並区の不動産相場と地価データ【2026年8月時点】

結論として、杉並区の地価は2026年時点で上昇傾向が続いており、査定額もそれを反映しやすい局面です。ただしこれは実績であり、今後の価格を保証しません。公的指標として最も信頼性が高いのが、毎年1月1日を調査基準日とする国土交通省の地価公示です。

民間の集計も参考になります。LIFULL HOME'Sでは、杉並区の中古マンションは専有70平方メートル換算で平均6,693万円（2026年8月1日更新）、中古一戸建ては建物100平方メートル換算で平均9,347万円（2026年6月1日更新）です。いずれも過去3か月の掲載物件からの独自集計で、売り出し価格に基づく民間の値であり公的な保証値ではありません。なお地価公示は更地の価格で、建物付きの査定額は建物価値や減価要因を加減するため、坪単価に敷地面積を掛けただけでは求まりません。

査定額はどう決まる？3つの算出手法と評価される項目

結論として、査定額は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」のいずれか、または組み合わせで算出されます。多くの会社が使う公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」でも、戸建住宅に原価法、マンションと住宅地に事例比較法が採用されています。

• 取引事例比較法：類似物件の取引事例を集め、駅距離・築年数・面積・方位の違いを補正して価格を求める方法。マンション・土地で使われます。
• 原価法：建て直した場合の費用（再調達原価）を求め、経過年数に応じて減価修正し、土地価格と合算する方法。戸建ての建物部分で使われます。
• 収益還元法：賃料収入から価格を求める方法。賃貸中のアパートや投資用区分マンションで使われます。

加減点の対象は、最寄駅と徒歩分数、敷地の面積・形状・間口・接道方位、用途地域や建ぺい率・容積率、築年数・構造・リフォーム履歴、マンションなら階数・向き・管理状態や修繕積立金、そして所有権か借地権か・境界が確定しているかです。建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは延べ床面積の割合で、用途地域ごとに上限があります。「今と同じ家を建て替えられるか」を左右するため必ず確認される項目です。杉並区は第一種低層住居専用地域が広く旗竿地も多く、同じ面積でも評価差が出やすいエリアです。

机上査定と訪問査定の違い｜見られるポイントと準備

結論として、相場感をつかむ段階なら机上査定、売却時期や価格を決める段階なら訪問査定という使い分けが基本です。机上査定は住所・面積・築年数などの情報だけで概算を出すため、早いぶん個別事情は反映されません。

訪問査定で確認されるのは、境界標の有無と隣地との越境、雨漏り・シロアリ・傾き・外壁の劣化、給湯器や水回りの年式、日照・通風・騒音、マンションなら共用部の清掃状態と大規模修繕の履歴、前面道路の種別・幅員・接道長さです。境界が未確定なら確定測量の費用と期間が減価要因になります。建物の状態は「建物状況調査（インスペクション）」で確認する方法もあり、平成30年4月1日施行の改正宅地建物取引業法で媒介契約書面へのあっせんの記載や重要事項説明での結果概要の説明が定められました（重説の対象は調査実施から1年以内のもの／国土交通省Q&A）。

当社にご相談いただく方には「古い家だから見せるのが恥ずかしい」とおっしゃる方もいますが、査定で見るのは片づき具合ではなく構造・設備・敷地の状態です。不動産売却・査定から机上・訪問どちらでもお申し込みいただけます。

査定前に自分で相場を調べる4つの公的データ

結論として、依頼前に自分でも相場を調べておくと、査定額が妥当かを判断する物差しになります。無料で使える公的データは主に4つです。

1. 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：令和6年4月1日運用開始の地図システム。地価公示・都道府県地価調査・不動産取引価格情報・成約価格情報に加え、洪水浸水想定区域や用途地域も見られます。
2. 不動産取引価格情報（国土交通省）：取引当事者へのアンケート調査に基づく情報。所在地は町・大字レベル、取引価格は有効数字2桁で公表され、土地面積・形状・建築年も分かります。
3. レインズ・マーケット・インフォメーション：不動産流通機構が運営する成約価格の情報サイト。民間ポータルより実勢に近い数字が得られます。
4. 地価公示・都道府県地価調査：毎年1月1日・7月1日を基準日とする公的指標。自宅近くの標準地を探せば土地値の水準と変動率が分かります。

あわせて固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書も用意しておくと役立ちます。土地・建物の評価額が載っており、査定時のヒアリングでも使う資料です。地盤や災害リスクは当社のハザードマップもご活用ください。

査定額と実際の成約価格はなぜ差が出るのか

結論として、査定額は「この価格で売り出せば売れそうだ」という見立てであり、成約価格とは構造的に差が生じます。東日本不動産流通機構「季報 Market Watch」2026年1〜3月期では、首都圏の中古マンションの新規登録（売り出し）価格の平均6,398万円・平方メートル単価110.43万円に対し、成約価格の平均は5,492万円・同86.26万円でした。中古戸建住宅も新規登録4,681万円に対し成約4,093万円です。売り出し中の物件だけを見て価格を想定すると、手取りを高く見積もりすぎかねません。なお同期の成約物件の平均築年数は中古マンション27.08年、中古戸建住宅24.31年です。

また、査定額はそのまま手元に残る金額ではありません。売却時には主に次の費用・税金がかかります。

• 仲介手数料：宅地建物取引業法第46条に基づく告示により、売買価格400万円超は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限です（令和6年7月1日施行の改正で800万円以下は税込33万円まで）。
• 譲渡所得税・住民税：譲渡年の1月1日時点で所有5年超の長期は所得税15%・復興特別所得税（所得税額の2.1%）・住民税5%、5年以下の短期は30%・同2.1%・9%です（同No.3208・3211）。

ただしマイホームの売却には譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件／同No.3302）、相続した空き家には令和9年12月31日までの譲渡を対象とする特例（同No.3306）があります。いずれも要件が細かく税制改正で変わりますので、適用可否は税務署・税理士にご確認ください。相続がからむ場合は相続不動産の売却もご参照ください。

複数社に査定を依頼するときの比較の勘所

結論として、複数社に依頼する目的は「最も高い数字を探すこと」ではなく「各社が同じ材料からどう考えたかを比べること」です。高い査定額の会社が高く売ってくれるとは限りません。

1. 根拠の事例が近いか：同じ町丁・路線・近い築年数の事例か。遠いエリアの事例なら精度は落ちます。
2. 価格に幅があるか：「早期に売る場合」「時間をかける場合」で示されるほうが実務的です。
3. 高い数字の理由：買い手の心当たりやリフォーム提案など具体的に語れるか。
4. 販売活動が具体的か：レインズ登録、ポータル掲載、オープンハウス、購入希望者への直接案内を何の順で行うか。
5. 売却方法の選択肢：仲介だけでなく買取・リースバック・任意売却まで提示できるか。

査定のあと売却を依頼する段階では媒介契約を結びます。宅地建物取引業法に定められた3種類の違いは次のとおりです。

報告頻度と有効期間は宅地建物取引業法第34条の2、レインズ登録期限は同条および国土交通省令に基づきます（東日本不動産流通機構の案内で確認、2026年8月時点）。同法は専任媒介契約の有効期間を「三月を超えることができない」と定めており、査定額が3か月程度で売れる価格として示されるのはこの考え方と整合します。

査定書の見方｜信頼できるかを見分ける6つの確認点

結論として、査定書は「金額」ではなく「金額の作り方」を読むものです。次の6点を確認してください。

• 採用した査定手法：取引事例比較法か原価法か収益還元法か。物件種別と整合するか。
• 比較に使った取引事例：所在（町丁レベル）・成約時期・面積・築年数・駅距離。時期が古すぎないか。
• 補正の内容：事例との違いをどの項目でどれだけ加減したか。プラスとマイナス両方あるか。
• 土地と建物の内訳：戸建てなら土地評価と建物評価がいくらずつか。
• 価格の幅と前提：売却にかけられる期間と想定した買主層。
• 概算費用：仲介手数料・登記費用などを引いた手取りの目安。

当社が杉並区で日々査定にあたっていて感じるのは、査定書で最も差が出るのは「マイナス要因をどこまで正直に書いてあるか」という点です。旗竿地の間口、境界の未確定、越境、私道の持分、擁壁の状態——こうした要素は売り出してから買主側の調査で必ず表に出ますし、伏せていれば後から価格を下げざるを得ません。実際の事例は売却実績でもご覧いただけます。

杉並区で信頼できる査定を受けるための会社選び

結論として、査定額の数字よりも「根拠を説明でき、売れなかったときの次の手を持っているか」で選ぶことをおすすめします。チェックポイントは次の5つです。

1. そのエリアでの実績年数：町丁レベルの価格感覚と取引履歴があるかで比較事例の選び方が変わります。当社は高円寺南に本店を構え、杉並・中野で30年以上仲介に携わっています。
2. 買い手側の情報量：売却は買主がいて成立します。当社は会員限定の未公開物件を含め2,400件超を扱っています。
3. 地域の一次情報：学区マップやハザードマップを自社で整備しているかは地域理解の目安です。
4. 売却方法の選択肢：仲介・買取・買取保証・リースバック・任意売却、借地権や底地に対応できるか。
5. 相談体制の柔軟さ：夜間対応やオンライン相談、外国語対応に応じられるか。

査定は一度きりではなく、相場が動けば適正価格も動きます。「今すぐ売るわけではないが資産価値は把握したい」という段階のご相談も日常的にお受けしています。

杉並区の不動産査定に関するよくある質問

Q1. 査定を依頼したら、必ず売却しなければいけませんか？

A. いいえ。査定は価格の見立てで、売却の義務は生じません。実際に売却を依頼する段階で媒介契約を結びますので、査定結果を見てから判断していただけます。

Q2. 査定は無料ですか？費用はかかりませんか？

A. 売却を前提とした不動産会社の査定は通常無料です。有料になるのは不動産鑑定士による鑑定評価で、不動産の鑑定評価に関する法律に基づく国家資格者の業務です（同法第36条）。

Q3. 査定額はどのくらいの期間、有効ですか？

A. 法律上の有効期限はありません。ただし査定額はおおむね3か月程度で売れる価格として示され、専任媒介・専属専任媒介の有効期間も宅地建物取引業法第34条の2により3か月以内です。時間が空いたら再確認をおすすめします。

Q4. 複数社の査定額が大きく違うのはなぜですか？

A. 比較に使った取引事例、補正の考え方、想定する売却期間や買主層が会社ごとに異なるためです。金額の差より、その差がどこから生まれたのかを確認すると判断しやすくなります。宅地建物取引業法第34条の2第2項により、各社には根拠を示す義務があります。

Q5. 築40年の古い家でも査定してもらえますか？

A. はい。築年数が経った戸建ては建物の評価が小さくなり、土地の価値が中心の査定になります。杉並区は土地の価格水準が高く建て替え需要も見込めるため、まずは現状のまま査定を受けてみてください。

まとめ

杉並区の不動産査定は、売却を決める前の「現在地の確認」です。査定額は取引事例比較法・原価法・収益還元法で算出され、宅地建物取引業法第34条の2第2項により、不動産会社には根拠を明らかにする義務があります。杉並区の住宅地の公示地価は703,200円/平方メートル・前年比プラス8.2%（東京都財務局、令和8年1月1日時点）と上昇が続いていますが、これは実績であって将来を保証しません。首都圏では売り出し価格と成約価格に統計上の開きがあり、査定額がそのまま手取りになるわけでもありません。まずは机上査定で幅を把握し、方針が固まったら訪問査定へ進みましょう。

高円寺南に本店を構え、杉並・中野で30年以上不動産仲介に携わってきた当社では、売却・住み替え・相続・任意売却・買取・リースバックまで一つの窓口でご相談いただけます。まずは無料査定フォームからお持ちの不動産の価値をご確認ください。ご不明な点はお問い合わせフォームへどうぞ。直接ご相談されたい方はご来店予約から高円寺駅前の店舗にお越しください。杉並区での不動産売却を、地元30年の知見でサポートいたします。

ページ作成日　2026-08-07