杉並区のマンション売却ガイド｜相場・築年数別の値動きと査定【2026年版】 | 杉並区、中野区、高円寺の不動産のことなら大和・アクタス

杉並区のマンション売却ガイド｜相場・築年数別の値動きと査定【2026年版】2026-08-07

公開日：2026.08.07　更新日：2026.08.07

「杉並区のマンションを売りたいけれど、いくらで売れるのか見当がつかない」——そうお悩みではありませんか。マンション（区分所有）の売却は、室内の状態だけでなく、管理費・修繕積立金の水準や大規模修繕の履歴といった「建物全体の事情」が価格に直結するのが特徴です。この記事では2026年8月時点の公的な成約データをもとに、相場、築年数別の値動き、管理関係の確認点、リフォームの要否、手順と税金を整理しました。戸建て・土地を含む売却全般は杉並区の不動産売却完全ガイドもあわせてご覧ください。

杉並区のマンション売却市場はいま｜2026年8月時点

結論から言うと、杉並区を含む東京都区部の中古マンション市場は、成約件数が落ち着く一方で価格は高止まりしています。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の季報によると、2026年4〜6月期の東京都区部の中古マンション成約価格は平均7,574万円、成約㎡単価は136.22万円/㎡でした。前年同期比で成約件数は13.2%減、㎡単価は5.1%上昇と、「件数は減ったが単価は上がっている」構図です。同期間の首都圏全体は5,201万円・83.13万円/㎡で、都区部の単価はその1.6倍ほどです。

土地の側でも、国土交通省の令和8年地価公示（調査基準日2026年1月1日）で東京都区部の住宅地はプラス9.0%でした。ただしいずれも公表済みの実績値であり、今後の価格を断定できるものではありません。なお杉並区は人口585,825人（杉並区公式、2026年5月1日時点）の住宅地中心の区で、荻窪・阿佐ケ谷のようにファミリー需要が厚い駅と、高円寺のように単身層の動きが速い駅とで売り出し方は変わります。

杉並区のマンション売却相場｜成約データで見る価格水準

結論として、相場は「売出価格」ではなく「成約価格」で見るのが出発点です。成約価格とは、契約が成立し実際に取引された価格です。

※杉並区の行は民間サイトによる集計の参考値で、公的な保証値ではありません。都区部の平均には都心3区の高額物件が多く含まれるため、杉並区の実勢はこれより低くなるのが一般的です。当社にご相談いただく方には売出事例を見て「うちも同じ金額で売れるはず」とお考えの方が少なくありませんが、同じ棟でも階数と向きが違えば坪単価で1割前後の差がつきます。まずは杉並区のマンション査定で価格レンジをご確認ください。

築年数別の値動き｜価格カーブはどこで折れるのか

結論から言うと、中古マンションの価格は築25年を過ぎたあたりから下がり方が急になります。

※出典：東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」。首都圏全体の集計値で、杉並区単独のデータではありません。

注目したいのは、築21〜25年の86.10万円/㎡から築26〜30年の64.45万円/㎡へ約25%落ちる点です。築31〜35年では44.14万円/㎡と築25年以下の半分近くになり、以降は下げ止まります。築古ほど駅近に集中し、土地の持分価値が価格を支えるためと考えられます。

売却時期は築20年前後と築25年前後の節目を意識すると判断しやすくなります。ただしこれは首都圏平均の傾向で、大規模修繕を計画的に重ねたマンションが築30年超でも相応の価格で成約する例は当社も見ています。

管理費・修繕積立金・管理組合｜買主が必ず確認する3点

結論として、マンション売却では専有部分の状態と同じかそれ以上に、管理費・修繕積立金・管理組合の運営が価格を左右します。

管理費とは共用部分の清掃・点検など日常の維持管理に充てる費用、修繕積立金とは大規模修繕に備えて毎月積み立てるお金です。買主は住宅ローン返済額に加えこの2つを毎月負担するため、水準が購入判断に直接効きます。

• 管理費の全国平均：月額・戸当たり11,503円（駐車場使用料等からの充当額を除く。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」）
• 修繕積立金の全国平均：月額・戸当たり13,054円（同上）
• 修繕積立金の目安：地上20階未満・延床5,000㎡未満で平均335円/㎡・月、事例の3分の2が235〜430円（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」令和6年6月改定）
• 積立状況：計画額に対し残高が不足しているマンションが34.8%、管理費等の滞納なしが62.1%（前掲調査）

専有面積70㎡なら、この目安では月額2万3,000円前後が一つの水準です。大きく下回ると「安くて助かる」ではなく「将来の値上げか修繕の先送りがあるのでは」と受け取られることがあります。

現場でよくいただくご相談に「総会に出たことがなく管理組合の状況が分からない」というお声があります。売却を決めたら管理会社に依頼し、積立金残高、滞納の有無、直近の議事録を取り寄せてください。

大規模修繕の履歴と長期修繕計画｜そろえる管理書類

結論から言うと、大規模修繕の履歴と長期修繕計画は、築20年超の物件の「価格の裏づけ」になります。

大規模修繕工事とは、外壁塗装・屋上防水など足場を組んで建物全体の劣化を回復させる工事です。国土交通省「令和5年度マンション総合調査」では実施項目は外壁塗装87.1%、屋上防水75.0%、床防水61.6%の順でした。同省「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）は計画期間を「30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」とし、5年程度ごとの見直しを前提としています。実際に見直している組合は63.2%でした。

• 管理規約・使用細則：ペット飼育やリフォーム制限など買主の生活に直結する条件が分かります。
• 長期修繕計画書：今後の工事予定と修繕積立金の値上げ予定の有無が分かります。
• 大規模修繕の実施履歴：直近の工事年と内容。実施済みなら訴求材料になります。

東京都の制度も押さえましょう。「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」（平成31年3月制定）に基づき、令和2年4月から、昭和58年12月31日以前に新築された6戸以上の分譲マンションは5年以内ごとの管理状況の届出が義務です。マンション管理適正化法に基づく管理計画認定制度も令和4年度から始まり、有効期間5年（更新可）の認定は管理の質を公的に示す材料になります。

リフォームは必要か｜住みながら売る場合の進め方

結論として、売却前の大がかりなリフォームは多くの場合おすすめしていません。かけた費用をそのまま価格に上乗せできるとは限らないためです。

購入層には「自分好みにリノベーションしたい」という方が一定数おり、数百万円かけて内装を一新しても好みと合わなければ評価されません。当社が杉並区で売却をお手伝いしていて感じるのは、費用対効果が高いのはむしろ次のような小さな手当てです。

• ハウスクリーニング：水回りを中心に。第一印象への効果が最大です。
• 不要品の処分：床と壁が見える面積が増えるほど広く見えます。
• クロスの部分張り替え：全面ではなく目立つ汚れ・破れのある面だけ。

住みながら売る場合は内見の受け入れ方が鍵です。杉並区では内見申し込みが土日の日中に集中します。内見前に30分だけ片づける段取りを決めておく、生活感の出やすい小物はまとめる場所を決めておくといった準備で負担は軽くなります。平日夜しか動けない方には夜間案内で対応しています。

なお、買主が住宅ローン控除を使えるかも売れ行きに影響します。中古マンションでは昭和57年1月1日以後の建築、床面積50㎡以上などが要件です（国税庁、令和7年4月1日現在の法令等）。住み替え前提なら住み替えのご相談もご検討ください。

同じ棟でも価格が変わる｜階数・エレベーター・専有面積

結論から言うと、査定額は「棟の評価」と「住戸の評価」の掛け算で決まり、同じ棟でも住戸ごとに数百万円の差がつきます。

• 階数と向き：眺望・採光で有利な上層階ほど高く評価されます。住宅が密集するエリアでは方位より抜け感で見られます。
• 専有面積：東京都区部の成約物件の平均は55.60㎡です（東日本レインズ、2026年4〜6月期）。70㎡台のファミリー向けは流通量が少なく、杉並区では堅調に動きます。
• エレベーターの有無：5階建て以下の低層にはない棟もあります。3階以上でエレベーターがない住戸は高齢の買主層に敬遠されやすく、価格に反映されます。

隣戸の成約価格を基準に考える方もいますが、角部屋かどうかで評価は変わります。過去の売却実績もご参照ください。

杉並区でマンションを売る7つのステップ

結論として、売却は次の7ステップで進みます。査定から引き渡しまで3〜6か月が一つの目安です。

1. 相場の確認と査定依頼：机上査定と訪問査定があり、売り出し価格を決めるなら訪問査定です。
2. 管理関係の書類収集：管理規約、長期修繕計画書、修繕履歴、議事録を取り寄せます。
3. 媒介契約の締結：一般・専任・専属専任の3種類から選びます。建物状況調査のあっせん希望もここで確認されます。
4. 売り出し・販売活動：レインズ登録、ポータル掲載、既存顧客への紹介を行います。
5. 内見対応・条件交渉：内見の受け入れと価格・時期の調整を行います。
6. 売買契約の締結：重要事項説明を経て契約を交わし、手付金を受領します。契約書には印紙税がかかります。
7. 決済・引き渡し・確定申告：残代金の受領と同時に鍵を引き渡し、売却益や特例がある場合は翌年に確定申告を行います。

建物状況調査（インスペクション）とは、既存住宅の劣化や不具合を建築士などが目視・計測で調査するものです。平成30年4月1日施行の改正宅地建物取引業法により、媒介契約時にあっせんの有無を示すことが宅建業者に求められ、令和6年4月1日からはあっせんを「無」とする場合の理由記載欄が設けられました。RC造等の共同住宅では、重要事項説明の対象は実施から2年以内の調査結果です。

売却にかかる費用と税金｜3,000万円特別控除と軽減税率

結論から言うと、諸費用は売買価格の3〜5%を見込み、税金は特例の可否で負担が大きく変わります。

※税制は令和7年4月1日現在の国税庁公表内容と令和8年度税制改正を2026年8月時点で整理したものです。改正で変わる可能性があるため、申告時は最新情報のご確認をお願いします。

3,000万円特別控除は、前年および前々年に同じ特例などを受けていないこと、特別の関係がある人への売却でないことが要件です。10年超所有の軽減税率とは併用できますが、買換え特例とは選択適用です。なお相続した実家で「空き家の3,000万円特別控除」を使えないかというご相談も多いのですが、この特例は家屋の要件に「区分所有建物登記がされている建物でないこと」が定められ、マンションは対象外です。詳しくは相続不動産の売却もご参照ください。

よくある質問

Q1. 杉並区のマンションはいくらくらいで売れますか？

A. 東日本レインズの2026年4〜6月期では、東京都区部の成約㎡単価は136.22万円/㎡、成約価格は平均7,574万円です。杉並区の参考値には、国交省の取引価格情報の民間集計による2026年1〜3月期の約6,295万円・約105万円/㎡があります。実額は査定でご確認ください。

Q2. 築30年のマンションでも売れますか？

A. 売れます。ただし水準は変わります。首都圏の築26〜30年の成約㎡単価は64.45万円/㎡で、築21〜25年より約25%低い水準です（東日本レインズ、2025年集計）。大規模修繕を計画的に実施し積立金残高が確保されたマンションは、築年数の割に評価されやすい傾向です。

Q3. 住みながら売ることはできますか？

A. できます。当社がお手伝いする売却でも居住中のまま売り出すケースは多数あります。片づけの段取りと内見可能な曜日・時間帯を事前に担当者へお伝えいただくとスムーズです。空室にすると内見はしやすくなりますが、住居費が二重にかかります。

Q4. 売却前にリフォームしたほうが高く売れますか？

A. かけた費用がそのまま価格に反映されるとは限りません。買主が自分でリノベーションしたい場合は評価されないこともあります。まずはハウスクリーニングや不要品の処分からご検討ください。

Q5. 管理費や修繕積立金の滞納があると売却できませんか？

A. 売却自体は可能ですが、滞納分は原則として引き渡しまでに精算します。区分所有法上、滞納債務は買主に承継されるため買主側も必ず確認します。早めに担当者へご相談ください。

まとめ

杉並区のマンション売却は、2026年8月時点で価格水準そのものは高い状態が続いています。東京都区部の成約㎡単価は136.22万円/㎡（東日本レインズ、2026年4〜6月期）で前年同期比プラス5.1%でした。一方で成約件数は減っており、売れるものと売れないものの差が開きやすい局面でもあります。築25年前後で下がり方が急になる価格カーブを踏まえ、管理費・修繕積立金の水準、大規模修繕の履歴、長期修繕計画を整理して売り出すことが結果を分けます。

高円寺南に本店を構え、杉並・中野で30年以上仲介に携わってきた当社では、買取・買取保証・リースバック・任意売却・相続まで一つの窓口でご相談いただけます。会員限定の未公開物件を含め2,400件超を扱い、住み替え先の検討も並行できます。まずは無料査定でお持ちのマンションの価値をご確認ください。ご不明な点はお問い合わせフォームから、じっくり相談したい方はご来店予約で高円寺駅前の店舗にお越しください。杉並区でのマンション売却を、地元30年の知見でサポートいたします。

ページ作成日　2026-08-07