中野区の相続不動産売却ガイド｜流れ・税金・使える特例【2026年版】 | 杉並区、中野区、高円寺の不動産のことなら大和・アクタス

中野区の相続不動産売却ガイド｜流れ・税金・使える特例【2026年版】2026-08-07

公開日：2026.08.07　更新日：2026.08.07

中野区にあるご実家や土地を相続したものの、何から手をつければよいか分からずお困りではありませんか。相続には3か月・10か月・3年と性質の異なる期限が重なり、順番を誤ると使えたはずの特例を逃すことがあります。この記事では、売却までの流れ、相続登記の義務化、遺産分割の方法、相続税と譲渡所得税、相続空き家の特例を、2026年8月時点の一次情報にあたって整理しました。中野区・杉並区で30年以上売買仲介に携わってきた当社が、区の窓口での実務も含めてご説明します。区全体の手順は中野区の不動産売却ガイドをご覧ください。

中野区で相続した不動産を売る前に押さえる3つの期限

結論から言うと、相続不動産の売却でつまずく方の多くは、税金の知識ではなく期限管理を後回しにしたケースです。特に重いのが相続放棄の3か月、相続税申告の10か月、特例の3年です。中野区は面積15.59平方キロメートルに344,880人が暮らし、65歳以上の割合は20.2％です（中野区公式サイト、令和2年国勢調査）。敷地の狭い木造住宅も多く、相続を機に売却を検討される方が増えています。

特例はいずれも3年前後で締め切られます。話し合いが長引くほど選択肢は減ります。

相続発生から売却・申告までの流れ【9ステップ】

結論として、売却は相続人と財産を確定させ、登記を済ませてからでないと進みません。

1. 死亡届の提出と遺言書の確認。自筆証書遺言が自宅で見つかったら、開封せず家庭裁判所の検認が必要です。
2. 戸籍を出生までさかのぼって集め、相続人を確定します。想定外の相続人が判明することもあります。
3. 不動産・預貯金・有価証券・負債を洗い出します。不動産は登記事項証明書と課税明細書で確認します。
4. 相続するか放棄するかを3か月以内に判断します。
5. 遺産分割協議を行い、協議書に相続人全員が署名・押印します。
6. 相続登記を申請します。中野区内の不動産の申請先は東京法務局中野出張所（中野区野方1-34-1）です。
7. 査定を依頼し、媒介契約を結んで売却活動を始めます。
8. 売買契約を結び、決済・引渡しを行います。
9. 翌年に確定申告を行います。特例は申告しないと適用を受けられません。

当社にご相談いただく方には、納税資金を売却で用意するため期限から逆算したいという方が多くいらっしゃいます。査定を早めに受けると話し合いに共通の物差しができます。

相続登記の義務化と中野区での手続き

結論から言うと、相続登記は令和6年4月1日から義務になりました。法務省によれば、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。

• 施行日より前の相続も対象で、法務省は令和6年4月1日より前に発生した相続の期限を令和9年3月31日までとしています。
• 相続人申告登記とは、相続の開始と自分が相続人であることを登記官に申し出て申請義務を簡易に履行できる制度です。ただし遺産分割成立後の追加的義務には対応できません。
• 遺産分割が成立した場合は、その成立日から3年以内に所有権移転登記の申請が必要です。
• 相続による所有権移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1,000分の4です（国税庁 No.7191）。
• 法定相続情報証明制度とは、戸籍一式と相続関係の一覧図を登記所に提出し、認証文付きの写しの交付を受けられる制度です。法務局によれば交付は無料で、金融機関の手続きにも使えます。

登記が済んでいない不動産は売却できません。買主へ所有権を移す前提として、相続人名義に直す必要があります。

遺産分割の3つの方法と、共有名義のリスク

結論として、不動産が主な相続財産なら、分け方の選択が売却の進めやすさを左右します。中野区のように土地の単価が高いエリアでは特に重い論点です。

「とりあえず法定相続分どおりの共有に」という選択は、数年後に大きな負担となって返ってきます。売却には共有者全員の同意が必要で、1人でも反対すれば進みません。共有者が亡くなれば持分がさらに分かれ、共有者の数が増えていきます。現場では「20年前に相続した中野区の実家が今は6人の共有で誰も動けない」というご相談もあります。なお令和3年の民法改正により令和5年4月1日から、相続開始から10年を経過した後の遺産分割は原則として法定相続分（または指定相続分）によることとされました（民法904条の3）。詳しくは相続不動産の売却もご覧ください。

相続税の基礎控除と、中野区の地価水準

結論として、相続税は財産の合計額が基礎控除額を超える場合にかかります。計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です（国税庁 No.4152）。相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円が基準です。東京国税局が令和7年12月に公表した「令和6年分 相続税の申告事績の概要」では、令和6年分の課税割合は20.0％（前年分18.9％）、相続財産の構成比は土地35.6％・家屋4.4％で、不動産だけで4割を占めています。

土地の相続税評価額は、国税庁 No.4602によれば路線価方式または倍率方式で計算します。路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことです。家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じて評価します。中野区の住宅地は令和8年地価公示（基準日は令和8年1月1日）で平均782,700円／平方メートル、対前年変動率は9.0％でした。区部全域は856,400円／平方メートルです（東京都財務局）。単価が高い地域では、広くない敷地でも評価額が基礎控除を超えることがあります。

負担を抑える制度が小規模宅地等の特例です。国税庁 No.4124によれば、特定居住用宅地等は330平方メートルまで評価額の80％減、貸付事業用宅地等は200平方メートルまで50％減、特定事業用宅地等は400平方メートルまで80％減です。適用の可否は税理士か税務署にご確認ください。

譲渡所得税の計算と、概算取得費5％の落とし穴

結論から言うと、相続不動産を売って利益が出た場合の譲渡所得税は、相続税とは別の税金です。譲渡所得は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。国税庁 No.3202は、相続や贈与により取得したものは原則として被相続人や贈与者が取得した日から所有期間を計算すると示しています（税率の出典は国税庁 No.3208・3211）。相続後すぐ売っても、被相続人が長く所有していれば長期譲渡所得として扱われます。

• 長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超）＝所得税15％＋住民税5％。復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）を含め合計20.315％
• 短期譲渡所得（同5年以下）＝所得税30％＋住民税9％。同じく合計39.63％

次に取得費です。取得費とは購入代金や購入手数料などのことで、建物は減価償却費相当額を差し引きます。国税庁 No.3258によれば、取得費が分からない場合は売った金額の5％相当額を取得費とできます。これが概算取得費です。6,000万円で売却して概算取得費300万円しか計上できなければ、5,700万円近くが譲渡所得になります。当社が中野区で相続のご相談を受けていて感じるのは、古い売買契約書が見つかるかどうかで結果が大きく変わるということです。売却の準備は、押入れや金庫、貸金庫の書類探しから始めてください。

相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例

結論として、相続不動産の売却で使える代表的な特例は2つあり、同じ物件についてはどちらか一方を選ぶ形になります。国税庁 No.3306は、空き家の特例の要件に「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など他の特例の適用を受けていないこと」を挙げています。

特に注意したいのが、区分所有建物登記がされている建物は対象外という点です。分譲マンションの一室を相続した場合、この特例は使えません。相続財産がマンションなら、はじめから取得費加算の特例を軸に検討します。なお令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の翌年2月15日までに耐震基準を満たした場合や家屋を取り壊した場合も対象です。

取得費加算の額は「相続税額×譲渡資産の相続税評価額÷取得財産の総額」で計算し、譲渡益が限度です。中野区内の家屋で空き家の特例を使う場合は被相続人居住用家屋等確認書が必要で、中野区によれば申請先は区役所9階の住宅課住宅政策係で、発行まで約1週間です。税制は改正で変わる可能性があり、適用の可否は個別の事情で判断が分かれます。申告にあたっては必ず税理士か所轄の税務署にご確認ください。

空き家のまま持ち続けるリスクと中野区の相談窓口

結論から言うと、空き家のまま置くことには、管理の手間だけでなく税制上の不利益も伴います。国土交通省の資料によれば、住宅用地に対する固定資産税の課税標準は、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）で6分の1、一般住宅用地（同超の部分）で3分の1に減額されています。ところが、勧告を受けた管理不全空家等および特定空家等の敷地は、この特例の対象から除外されます。中野区は、状態を確認したうえで助言・指導、勧告、命令と段階的に対応するとしています（区の更新日2025年7月4日）。

中野区空家等対策基本計画（平成30年度から令和9年度）によれば、平成28年度の実態調査で区内の空家は852棟でした。同計画は平成25年時点の区の空き家率を13.7％とし、東京23区全体の11.2％、全国の13.5％と比べています。

• 東京都空き家ワンストップ相談窓口（0120-776-735、平日9時から18時）。管理や活用の相談に無料で応じています。
• 中野区の土地建物無料相談会。原則月1回、区役所内で実施され、建設・登記・売買・税金などに対応しています。
• 中野区住宅課空き家対策担当（03-3228-5564）。近隣の空き家の相談窓口です。
• 引き取り手が見つからない土地には相続土地国庫帰属制度（令和5年4月27日施行）もあります。法務省によれば審査手数料は1筆14,000円で、建物がある土地や境界が明らかでない土地は申請できません。

進め方は空き家の売却でも解説しています。売却実績もご覧ください。

不動産会社を選ぶときに確認したい5つのこと

結論として、相続不動産の売却では、価格だけでなく相続特有の事情に対応できるかが会社選びの分かれ目になります。

• 相続の実務経験。遺産分割中の査定依頼や、相続人が遠方の案件に慣れているか。
• 司法書士・税理士との連携。窓口を一本化できると負担が減ります。
• 地域の相場と取引事例。中野区は駅距離・道路幅員・敷地形状で価格が分かれます。
• 売却以外の選択肢。買取、買取保証、リースバック、賃貸活用も比較できるか。
• 費用の説明。仲介手数料の上限は売買価格400万円超で「価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です（宅地建物取引業法第46条）。

当社は高円寺駅前に本店を置き、杉並区・中野区で30年以上、売買仲介を行ってきました。会員限定の未公開物件を含め2,400件超を扱い、売却・相続・任意売却・買取までワンストップで対応しています。

よくある質問

Q1. 相続登記をしないまま売却を進めることはできますか。

A. できません。買主に所有権を移す前提として、被相続人名義から相続人名義に登記を直す必要があります。令和6年4月1日から相続登記は義務化され、正当な理由なく3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象です（法務省）。

Q2. 相続税を払ったのに、売却でまた税金がかかるのですか。

A. 相続税は財産の取得に対する税金、譲渡所得税は売却益に対する税金で、性質が異なります。調整の仕組みとして取得費加算の特例があり、納めた相続税のうち一定額を取得費に加算できます（国税庁 No.3267）。

Q3. 相続したのがマンションでも、空き家の3,000万円特別控除は使えますか。

A. 使えません。国税庁 No.3306は、対象家屋の要件に「区分所有建物登記がされている建物でないこと」を挙げています。取得費加算の特例など別の方法を検討します。

Q4. 相続人が遠方に住んでいますが、売却は進められますか。

A. 進められます。遺産分割協議書の取り交わしは郵送でも可能で、決済に立ち会えない場合は代理人を立てられます。当社ではオンライン相談も承っています。

Q5. 建物が古いのですが、解体してから売ったほうがよいですか。

A. 一概には言えません。解体すると土地として売りやすくなる一方、解体費がかかり、更地で年をまたぐと固定資産税の住宅用地特例が使えなくなります。相続空き家の特例では取壊しが要件になる場合もあり、税制面と価格面の両方から検討します。

まとめ｜中野区の相続不動産売却で押さえるべきこと

中野区で相続した不動産を売却するときは、相続放棄の3か月、準確定申告の4か月、相続税申告の10か月、相続登記の3年、特例の3年から3年10か月という期限を、最初に一枚の表にして相続人全員で共有することをおすすめします。遺産分割は現物分割・換価分割・代償分割から選びますが、不動産が主な財産なら換価分割のほうが公平を保ちやすくなります。共有名義のまま先送りにすると共有者が増え、動かせなくなります。

税金は、相続税の基礎控除と小規模宅地等の特例、譲渡所得税の長期・短期の区分、概算取得費5％、相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例が中心です。いずれも要件が細かく適用の可否は個別の事情で変わりますので、判断は必ず税理士か税務署にお願いします。当社ができるのは、売却価格の見通しを早く示し、期限から逆算したスケジュールを組み立てることです。中野区の物件情報は中野区の物件一覧、ご相談はお問い合わせフォームまたはご来店予約から承っています。

ページ作成日　2026-08-07