【2026年版】杉並区のハザードマップ｜水害・地震リスクの調べ方を解説 | 杉並区、中野区、高円寺の不動産のことなら大和・アクタス

【2026年版】杉並区のハザードマップ｜水害・地震リスクの調べ方を解説2026-08-15

公開日：2026.08.15　更新日：2026.08.15

杉並区で家を買おうとしたときに、神田川や善福寺川の近くは水害が心配だけれど、どの資料をどう見れば判断できるのか分からない、とお困りではありませんか。ハザードマップは国・東京都・杉並区が別々の目的で作っており、名前の似た資料が複数あるため迷いやすいのが実情です。この記事では、国土交通省のハザードマップポータルサイトの使い方、杉並区の水害ハザードマップと区内を流れる3つの川の位置づけ、東京都の地震に関する地域危険度測定調査、土砂災害警戒区域、不動産取引で義務づけられた水害ハザードマップの説明までを、公的資料にもとづいて整理します（2026年8月時点）。当社は杉並区高円寺南の駅前本店を拠点に地域密着30年以上で売買仲介に携わっており、自社サイトでもハザードマップのまとめページを公開しています。

ハザードマップとは何か。杉並区で押さえる災害の3分類

結論から言うと、ハザードマップとは、自然災害によって被害が想定される範囲や程度、避難場所などを地図に示したもののことです。杉並区で住まいを検討するときに確認すべき災害は、大きく水害（河川の氾濫と下水道の溢水）、地震（建物倒壊と火災）、土砂災害の3つに分かれます。それぞれ作成主体も根拠となる法律も異なるため、1枚の地図で全部が分かるわけではない、という前提から入るのが近道です。

杉並区は面積が約34.06平方キロメートル、人口が585,825人（杉並区公式、2026年5月1日時点）の住宅都市です。区の中央部を神田川と善福寺川、北部を妙正寺川が東へ流れており、川沿いの低地と、その間の台地とで土地の性格がはっきり分かれ、同じ町名でも数百メートル離れれば想定浸水深が変わることは珍しくありません。土地から検討される方は杉並区の土地購入もあわせてご覧ください。

杉並区の災害リスクを調べられる公的資料の一覧

結論として、杉並区の災害リスクは、国・東京都・杉並区・気象庁の4者が公開する資料を組み合わせれば、無料でひととおり確認できます。全国共通の入口である国土交通省のハザードマップポータルサイトで大づかみにし、そのうえで区の水害ハザードマップと東京都の地域危険度を見る順番が分かりやすい流れです。

ハザードマップポータルサイトは国土交通省と国土地理院が運営しており、2つの機能を持ちます。「重ねるハザードマップ」は、洪水・内水、土砂災害、高潮、津波のリスク情報に加え、道路防災情報や土地の特徴・成り立ちを、地図や写真に自由に重ねて表示できるものです。「わがまちハザードマップ」は、市町村が法令にもとづいて作成・公開したハザードマップへのリンク集で、杉並区の各マップにもここからたどり着けます。

杉並区の水害ハザードマップと、神田川・善福寺川・妙正寺川

結論から言うと、杉並区の水害リスクを見るうえで中心になるのは「わが家の水害ハザードマップ」（令和8年3月改訂）です。このマップは、想定最大規模降雨として時間最大雨量153ミリメートル、総雨量690ミリメートルの雨が降った場合に、河川の氾濫（洪水）と下水道の溢水（内水）によって浸水が予想される区域と浸水深を色分けで示しています。もとになっているのは、都市型水害対策連絡会が作成した神田川流域の浸水予想区域図（平成30年3月30日作成）などです。

神田川流域の浸水予想区域図は、東京都が2018年3月30日に改定を公表したもので、対象となる河川は神田川、善福寺川、妙正寺川、江古田川、日本橋川、亀島川です。対象は杉並区・中野区・新宿区・練馬区などを含む15区市とされています。杉並区を流れる3つの川がいずれもこの流域に含まれている点が、区の水害リスクを考えるうえでの出発点になります。

過去の実績も確認しておく価値があります。2005年（平成17年）9月4日の集中豪雨では、杉並区の下井草観測所で1時間あたり最大112ミリメートルの降雨が記録され、中野区や杉並区などを中心に3,000戸以上が被災しました。これを受け東京都は妙正寺川・善福寺川の河川激甚災害対策特別緊急事業を平成17年度から21年度の5か年で実施し、採択事業費は113億円とされています。神田川流域豪雨対策計画（改定・平成30年3月、東京都総合治水対策協議会）では、流域面積約105平方キロメートルを対象に、おおむね30年後までに年超過確率20分の1規模の降雨、すなわち時間75ミリメートルまでは浸水被害を防止することを長期目標に掲げています。

浸水予想区域図と洪水浸水想定区域図は何が違うのか

結論として、両者の最大の違いは、下水道の溢水による浸水（内水氾濫）を含むかどうかです。名前が似ており混同されやすいのですが、不動産の検討では両方を見る必要があります。内水氾濫とは、下水道や側溝の排水能力を超える雨が降り、川の水があふれなくても市街地に水がたまる現象のことです。

• 浸水予想区域図は、東京都が独自に作成しているもので、河川の氾濫と下水道の溢水の両方による浸水を表示します。杉並区の水害ハザードマップはこれをもとにしています。
• 洪水浸水想定区域図は、水防法第14条にもとづいて作成されるもので、河川の氾濫による浸水のみを表示します。洪水予報河川または水位周知河川に指定された区間が対象です。
• 想定最大規模降雨は、現時点で想定し得る最大規模の降雨として設定されるもので、年超過確率は1000分の1以下とされています。めったに起きない雨量である一方、起きたときの上限を知る目的の地図です。
• 洪水浸水想定区域図には、家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流・河岸侵食）が示される場合があります。木造2階建て家屋が流失・倒壊するおそれのある範囲を指します。
• 浸水継続時間は、浸水深が0.5メートル以上続く時間の目安を示すもので、その場にとどまるか立ち退き避難するかの判断材料になります。
• 市町村が作成・提供する水害ハザードマップは、水防法第15条第3項にもとづくもので、洪水・雨水出水・高潮の3種類があります。

東京都の地域危険度測定調査で見る杉並区の地震リスク

結論から言うと、地震のリスクは東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」で町丁目単位まで確認できます。最新は第9回で、令和4年（2022年）9月9日に公表されました。都内の市街化区域5,192町丁目について、建物倒壊危険度、火災危険度、災害時活動困難係数、総合危険度を1から5の5段階で示したものです。数字が大きいほど危険度が高くなります。

杉並区の139町丁目について、区が公表した委員会資料（令和4年9月29日、災害対策・防犯等特別委員会）に整理された分布は次のとおりです。建物倒壊危険度ではランク4以上に該当する町丁目がない一方、火災危険度と総合危険度ではランク4以上が一定数あります。木造住宅が密集した地域では、揺れそのものよりも延焼のリスクが相対的に高く出る、という読み方になります。

出典は杉並区 災害対策・防犯等特別委員会資料（令和4年9月29日）にもとづく東京都第9回調査で、区内139町丁目の集計です。中古の戸建てなら、火災危険度と建物の建築時期をあわせて見ると判断しやすくなります。杉並区の新築と中古一戸建ての違いもあわせてご確認ください。

土砂災害警戒区域の考え方と、杉並区での確認方法

結論として、土砂災害警戒区域は都道府県が指定するもので、杉並区内にも指定があります。杉並区の「わが家の水害ハザードマップ」には土砂災害警戒区域等の一覧が掲載されており、区の土砂災害ハザードマップとあわせて確認できます。区全体では台地が広がる地形ですが、川沿いの斜面や擁壁のある区画では該当する場合があり、個別の確認が必要です。

土砂災害警戒区域とは、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（土砂災害防止法、平成13年4月1日施行）にもとづき、土砂災害のおそれがあるとして指定された区域のことで、通称イエローゾーンと呼ばれます。区域内では市区町村が警戒避難体制を整備し、不動産取引の際には警戒区域である旨を重要事項説明書に記載して説明することが宅地建物取引業者に義務づけられています。

さらに危険度が高い範囲は土砂災害特別警戒区域（通称レッドゾーン）に指定されます。こちらでは特定開発行為の許可制や建築物の構造規制が加わるため、建て替えや増築の自由度に直接影響します。土地や古家付き物件を検討する際は、購入申込みの前に確認しておきたい項目です。

家を買う前に踏む、ハザード確認の7ステップ

結論から言うと、確認は広い資料から狭い資料へ、地図から現地へという順番で進めるのが効率的です。当社が杉並区で物件をご案内する際も、おおむね次の流れで確認しています。ポータルサイトだけで完結させず、現地の高低差まで見に行くことが要点です。

1. 国土交通省の重ねるハザードマップで住所を入力し、洪水・内水、土砂災害、土地の特徴・成り立ちを順に重ねて、周辺一帯の性格をつかみます。
2. わがまちハザードマップから杉並区のページに移り、区の「わが家の水害ハザードマップ」で想定浸水深と最寄りの避難所を確認します。
3. 東京都の浸水予想区域図と洪水浸水想定区域図の両方を見て、内水を含む想定と河川氾濫のみの想定の差を把握します。
4. 東京都の地震に関する地域危険度測定調査（第9回）で、その町丁目の建物倒壊危険度・火災危険度・総合危険度のランクを確認します。
5. 土砂災害警戒区域・特別警戒区域に該当しないかを、区の土砂災害ハザードマップと国土交通省の不動産情報ライブラリで照合します。
6. 現地に行き、前面道路と敷地の高低差、周囲の擁壁や排水溝、隣地との段差、雨水ますの位置を自分の目で確かめます。地図では読み取れない数十センチの差が結果を分けます。
7. 火災保険の水災補償と地震保険の要否を、想定浸水深と建物の構造をふまえて検討し、資金計画に織り込みます。

不動産取引での説明義務と、水災補償・地震保険の考え方

結論として、水害ハザードマップにおける物件の所在地の説明は、宅地建物取引業者の義務です。宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が令和2年7月17日に公布され、令和2年8月28日に施行されたことで、重要事項説明の項目に加わりました。対象は、水防法にもとづいて市町村が作成した水害ハザードマップ（洪水・雨水出水・高潮）で、宅地建物取引士がマップを提示し、対象物件のおおむねの位置を示して説明します。

国土交通省は、市町村が配布する印刷物またはホームページ掲載のものの最新版を用いること、避難所の位置もあわせて示すことが望ましいこと、浸水想定区域外であっても浸水のリスクがないと相手方が誤認しないよう配慮することを求めています。区域外だから安全、という説明は成り立ちません。

保険については、火災保険の水災補償と地震保険を分けて考えます。地震保険は財務省の説明のとおり、火災保険に付帯する方式で契約するもので、単独では加入できません。保険金額は火災保険の保険金額の30パーセントから50パーセントの範囲で設定し、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度です。補償の対象は、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没・流失による被害です。地震保険に関する法律にもとづき、巨額の損害は政府が再保険する仕組みで、1回の地震等による総支払限度額は12兆円とされています。水災については、損害保険料率算出機構が水災等地を検索できるツールを公開しています。保険料は契約内容により異なるため、具体的な金額は保険会社にご確認ください。

現場知見。リスクのある土地とどう向き合うか

当社にご相談いただく方の中には、ハザードマップで色が付いている場所は候補から外すべきか、と迷われる方が少なくありません。当社の考えとしては、色が付いていることと買ってはいけないことは別問題です。想定最大規模降雨は年超過確率1000分の1以下という極めてまれな雨の想定であり、そこでの浸水深がどの程度か、対策でどこまで下げられるかを具体的に見るほうが実務的です。現場でよくいただくご相談として、次のような対策を一緒に検討しています。

• 盛土や基礎の立ち上がりで、玄関やガレージの床レベルを前面道路より高く取る。新築や建て替えなら設計段階で調整できます。
• 止水板や逆流防止弁を設ける。既存住宅でも後付けできる範囲があり、内水氾濫への備えとして有効です。
• 電気設備や給湯器、分電盤の設置高さを見直す。浸水深が浅い想定なら、生活復旧の速さが大きく変わります。
• 木造密集地域では、火災危険度のランクと、建物の耐火性能・接道状況をセットで確認する。
• 避難計画を先に決めておく。最寄りの避難所と、そこまでの経路が浸水想定区域を通らないかを確認します。
• 保険で残余リスクを引き受ける。対策で下げきれない部分は、水災補償と地震保険で手当てする考え方です。

評価への影響も率直にお伝えしています。浸水想定区域や土砂災害警戒区域に該当する物件は、売却時の検討者が絞られる傾向があり、価格交渉の材料になることがあります。一方で駅距離や土地の形状、日当たりの影響も大きく、ハザード情報だけで評価が決まるものではありません。将来の価格がどう動くかは断定できませんので、現時点で確認できる事実と対策費用の見通しをお示ししたうえでご判断いただいています。会社を選ぶ際は、区の資料を一次情報で示せるか、現地の高低差まで一緒に見てくれるか、重要事項説明の前に情報を出してくれるか、対策と費用の目安まで話せるか、売却時の見え方まで説明できるか、という5点を確かめていただくと安心です。杉並区の一戸建て購入の流れもあわせてご覧ください。

よくある質問

Q1. 杉並区のハザードマップはどこで手に入りますか。

A. 「わが家の水害ハザードマップ」（令和8年3月改訂）は区の公式サイトで公開されており、国土交通省のわがまちハザードマップからもたどれます。土砂災害警戒区域等の一覧も同じマップに掲載されています。

Q2. 浸水予想区域図と洪水浸水想定区域図はどちらを見ればよいですか。

A. 両方です。浸水予想区域図は河川の氾濫と下水道の溢水（内水）の両方を、洪水浸水想定区域図は水防法第14条にもとづき河川の氾濫のみを表示します。内水氾濫は川から離れた場所でも起こるため、片方だけでは見落としが生じます。

Q3. 東京都の地域危険度は何年ごとに更新されますか。

A. おおむね5年ごとに実施され、最新は第9回で令和4年9月9日に公表されました。都内市街化区域の5,192町丁目が対象で、危険度は1から5の5段階です。

Q4. 重要事項説明でハザードマップの説明は必ず受けられますか。

A. 令和2年8月28日施行の宅地建物取引業法施行規則の改正により、水防法にもとづく水害ハザードマップにおける対象物件のおおむねの位置を説明することが義務づけられました。市町村がマップを作成していない場合は、その旨を説明します。

Q5. 浸水想定区域内の物件は住宅ローンや保険で不利になりますか。

A. 住宅ローンの可否は金融機関の審査基準によるため一律には言えません。地震保険は火災保険に付帯する方式で、保険金額は火災保険の30パーセントから50パーセントの範囲、建物5,000万円・家財1,000万円が限度です。水災補償の要否は想定浸水深をふまえて検討してください。

まとめ

杉並区のハザードマップは、国土交通省のハザードマップポータルサイトで全体像をつかみ、杉並区の「わが家の水害ハザードマップ」（令和8年3月改訂、想定最大規模降雨は時間最大雨量153ミリメートル・総雨量690ミリメートル）で浸水深と避難所を確認し、東京都の地震に関する地域危険度測定調査（第9回、令和4年9月9日公表）で町丁目ごとの揺れと火災のリスクを見る、という三段構えで押さえられます。神田川・善福寺川・妙正寺川がいずれも神田川流域に含まれる杉並区では、河川の氾濫と内水氾濫の両方を見ることが欠かせません（2026年8月時点）。

そのうえで、地図で分かることには限りがあります。前面道路との高低差、擁壁や排水の状況、隣地との段差といった現地の情報は、実際に歩いて初めて分かります。当社は高円寺駅前の本店を拠点に地域密着30年以上、会員限定の未公開物件を含め2,400件超の情報をお預かりし、資料の読み方から現地確認までご一緒します。物件をお探しの方は杉並区の物件一覧から、個別のご相談はお問い合わせフォーム、じっくり話したい方はご来店予約をご利用ください。

ページ作成日　2026-08-15