【2026年版】杉並区の借地権・底地売却｜地主の承諾・相続税評価・税金まで解説 | 杉並区、中野区、高円寺の不動産のことなら大和・アクタス

【2026年版】杉並区の借地権・底地売却｜地主の承諾・相続税評価・税金まで解説2026-08-15

公開日：2026.08.15　更新日：2026.08.15

杉並区で借地権付きの建物を相続したものの、地主との関係が分からず手が止まっていませんか。あるいは代々受け継いだ底地について、地代の水準や管理の手間を考えて売却も検討したい、とお考えではありませんか。借地権と底地の売却は、民法・借地借家法・相続税の評価通達が複雑に絡むため、所有権の土地を売る場合とは進め方が大きく異なります。この記事では、借地権と底地の法的な位置づけ、売却に地主の承諾が必要な理由と得られないときの裁判所の手続き、相続税評価と譲渡所得の課税、売却の流れを、法令・国税庁の通達・裁判所の公表資料にもとづいて整理します（2026年8月時点）。当社は杉並区高円寺南の駅前本店を拠点に、地域密着30年以上にわたり杉並区・中野区の売買仲介に携わってきました。区全体の売却事情は杉並区の不動産売却もあわせてご覧ください。

借地権とは何か。杉並区で相談が続く背景

結論から言うと、借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことです（借地借家法第2条第1号）。土地の所有権は地主に残したまま、その上に自分の建物を建てて所有できる権利で、実務上は建物所有目的の土地賃借権が大半を占めます。借地権は登記がなくても、借地権者が自分名義で登記した建物を土地の上に所有していれば第三者に対抗できます（借地借家法第10条第1項）。この保護があるため、借地権はそれ自体が財産として売買の対象になります。

杉並区は、区域の大半が住居系の用途地域で占められた住宅都市です。用途地域とは、都市計画法にもとづいて建物の用途や規模を定める区分のことです。早い時期に宅地化が進んだ地域では、当時の土地賃貸借契約が世代を越えて引き継がれている例が少なくなく、当社にも借地権・底地のご相談が継続的に寄せられています。

借地権の種類と存続期間の違い

結論から言うと、借地権は更新のある「普通借地権」と、期間満了で必ず終了する「定期借地権」に大きく分かれます。売却価格も買い手の見つけやすさも、この区分で大きく変わります。普通借地権の存続期間は30年で、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間です（借地借家法第3条）。更新後の期間は更新の日から10年ですが、最初の更新に限り20年です（同法第4条）。期間満了時に建物があり借地権者が更新を請求すれば、原則として従前と同じ条件で更新されたものとみなされます（同法第5条）。更新がなく終了するときは、借地権者は地主に建物などを時価で買い取るよう請求できます（同法第13条第1項）。

注意していただきたいのは、借地借家法の施行日が平成4年8月1日であるという点です。これは東京地方裁判所が借地非訟事件の案内で明示しています。施行前に設定された借地権については、廃止前の借地法などにより生じた効力が妨げられないとされ（同法附則第4条）、建物の朽廃による消滅はなお従前の例によるとされています（同法附則第5条）。実務で「旧法借地権」と呼ばれるものがこれにあたり、東京地方裁判所も借地非訟事件では旧借地法と借地借家法の両方の借地権を扱うとしています。どちらかは契約書の日付で確認します。

借地権を売るには地主の承諾が必要です

結論として、土地賃借権としての借地権を第三者に売るには、地主（借地権設定者）の承諾が必要です。民法第612条第1項は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定め、同条第2項は、違反して第三者に使用収益させたときは賃貸人が契約を解除できると定めています。承諾を得ずに進めると契約解除という重い結果を招きかねません。買主が住宅ローンを使う場合、金融機関が承諾書を融資の条件とすることも一般的です。

では、地主が承諾しないときはどうするか。借地借家法第19条第1項は、借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に、その第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときは、裁判所が借地権者の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができると定めています。この手続きが借地非訟です。東京地方裁判所民事第22部が東京23区内と島しょ部の借地の事件を扱い、多摩地区は立川支部民事第4部が担当します。裁判所は、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときはその許可を財産上の給付に係らしめることができ、弁護士・不動産鑑定士・有識者からなる3名以上の鑑定委員会が、支払を命じる金銭の額について意見を述べます。地主の側にも、自ら建物と賃借権を譲り受けたいと申し立てる介入権が認められています（同条第3項）。

いわゆる譲渡承諾料（名義書換料）に、法律上の金額の定めはありません。地主との協議、あるいは借地非訟における財産上の給付として個別に決まります。相場として語られる数字は慣行にすぎず公的に保証された割合ではないため、金額を前提に資金計画を立てるのは避けてください。相続がからむ場合の進め方は相続不動産の売却のページも参考になります。

底地とは何か。誰が買い手になるのか

結論から言うと、底地とは、借地権が設定されている土地を地主の側から見た呼び方で、相続税では「貸宅地」と呼ばれます。所有権は地主にありますが、借地権者の強い保護があるため自分で使えず、収益は地代に限られます。そのため底地だけを一般の市場で売ろうとすると買い手が限られるのが実情です。現実的な出口は次のとおりです。

• 借地人に買ってもらう。借地権と所有権が一体となり完全な所有権に戻るため、双方にとって価値が上がりやすい最も自然な形です。
• 底地を扱う専門の買取業者に売る。地代収入を目的とした投資として買い取るため、価格は市場の更地価格より低くなるのが通例です。
• 第三者の投資家に売る。地代の水準、契約期間、更新時期、建物の状態などの条件次第で検討されます。
• 借地人と一緒に「同時売却」する。借地権と底地を同じタイミングで第三者に売り、完全な所有権として引き渡す方法です。売却代金は借地権割合などを目安に配分します。
• 等価交換で土地を分ける。土地を分筆し、一部を借地人、残りを地主の所有権とし、それぞれが単独で処分できる土地に組み替える方法です。分筆後の敷地が建築基準法上の要件を満たすか、事前の確認が欠かせません。

当社では借地権・底地のどちらの立場からもご相談を承っています。詳細は借地権・底地の売却のページをご覧ください。

相続税評価。路線価図の借地権割合と底地の評価

結論として、借地権と底地の相続税評価は、国税庁の路線価図に示された借地権割合を使って計算します。借地権の価額は、その土地の自用地としての価額に借地権割合を乗じて求めます。借地権割合は借地事情が似ている地域ごとに定められ、路線価図や評価倍率表に表示されています（国税庁No.4611）。一方、借地権の目的となっている宅地、つまり底地の価額は「自用地としての価額から、自用地としての価額に借地権割合を乗じた金額を控除した金額」で求めます（国税庁No.4613、財産評価基本通達25）。式にすると、底地の評価額は自用地評価額に（1マイナス借地権割合）を掛けた額です。

路線価図では各路線価の右隣にAからGのアルファベットが表示され、これが借地権割合を示します。国税庁の路線価図の説明によれば、Aが90%、Bが80%、Cが70%、Dが60%、Eが50%、Fが40%、Gが30%です。路線価そのものは1平方メートルあたりの価額を千円単位で表示しています。借地権の取引慣行がないと認められる地域では、貸宅地の評価上、借地権割合を20%として計算します。ご自身の土地の割合は国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できますので、売却を考え始めた段階で目を通しておくとよいでしょう。ただし相続税評価額は課税のための価額であり、実際の売買価格とは一致しません。

売却でかかる税金と費用

結論から言うと、借地権も底地も、売却して利益が出れば譲渡所得として課税されます。譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引き、適用できる特別控除を引いて計算します。取得費が不明な場合は概算取得費として譲渡価額の5%を用いる方法がありますが、税額が大きく変わるため、購入時の契約書や承諾料の領収書は可能な限り探してください。以下は2026年8月時点の主な税金・費用です。税制は改正で変わる可能性がありますので、実行前に最新の情報と税理士の確認を受けてください。

居住用財産の3,000万円の特別控除については、国税庁のタックスアンサーNo.3302に適用期限は示されていません（2026年8月時点）。一方、被相続人の居住用財産の特例は令和9年12月31日までと期限が定められています。いずれも税制改正で内容や期限が変わる可能性があるため、売却時期を決める前に最新の取扱いをご確認ください。空き家の状態が続く場合の進め方は杉並区の空き家売却もご参照ください。

杉並区で借地権・底地を売却する流れ

結論として、借地権・底地の売却は権利関係の確認から始めて相手方との協議を挟むため、所有権の売却より工程が多くなります。標準的な流れは次の7ステップです。

1. 契約書と権利関係の確認。土地賃貸借契約書、覚書、地代の領収書、建物の登記事項証明書をそろえ、旧法借地権か新法かと存続期間を確定させます。
2. 査定と方針の決定。借地権だけを売るのか、底地だけか、同時売却や等価交換を目指すのかを、権利の内容と相手方の意向を踏まえて選びます。
3. 地主または借地人への打診。譲渡の承諾、承諾料の考え方、条件の見直しの要否などを、書面を前提に丁寧に協議します。
4. 媒介契約の締結と売却活動。購入検討者と金融機関へ権利内容を正確に説明します。
5. 買主の決定と条件の詰め。融資の可否、承諾書の取得時期、引渡し条件を並行して調整します。
6. 売買契約の締結。重要事項説明で借地契約の内容、地代、更新時期、承諾に関する取り決めを明示します。
7. 決済・引渡しと確定申告。承諾書の交付、地代の精算、建物の所有権移転登記を行い、譲渡した年の翌年に確定申告をします。

地主の承諾が得られない場合は、この途中で借地借家法第19条にもとづく借地非訟の申立てを検討します。裁判所への申立ての代理は弁護士に限られるため、実務では弁護士と不動産会社が連携して進めます。

当社にご相談いただく方の傾向と、失敗しないための注意点

当社にご相談いただく方の中には、親の代からの借地権付き建物を相続したものの、契約書が見当たらず地主が誰なのかも分からない、という方が少なくありません。現場でよくいただくご相談として、地代を長年据え置きで振り込んできたため契約内容の記録が残っていないケースもあります。こうした場合は建物と土地の登記事項証明書を取得し、地主の氏名と住所をたどるところから始めます。時間はかかりますが、順序を踏めば整理できます。

失敗を避けるうえで特に気をつけていただきたいのは次の点です。第一に、地主の承諾を得る前に買主と契約日程を固めてしまわないこと。承諾の協議には想定以上の時間がかかることがあり、期限に追われると条件面で不利になります。第二に、承諾料を含む諸費用を「相場」の数字だけで見込まないこと。前述のとおり法律上の定めはなく、協議や裁判所の判断で決まります。第三に、借地権と底地を別々に急いで売ると双方の手取りを減らす場合があること。関係が良好であれば、同時売却が双方の納得できる着地になることもあります。

借地権・底地の相談先を選ぶ5つのポイント

結論から言うと、借地権・底地の売却は通常の売買仲介の経験だけでは足りません。相談先は次の5点を確認すると選びやすくなります。

• 借地権・底地の取扱い実績があること。契約書の読み取り、地主との協議、承諾書の文面まで扱えるかが分かれ目です。
• 地域を継続して見ていること。住宅地が大半を占め古い契約が残る地域では、地元での取引履歴と地主との関係性が交渉を左右します。
• 弁護士・税理士・司法書士と連携できること。借地非訟や譲渡所得の申告、登記まで一本の線でつながる体制が望ましいところです。
• 売却以外の選択肢も示してくれること。同時売却、等価交換、買取、リースバックなどの比較を提示できるかを見てください。
• 数字の根拠を出せること。査定額の算出根拠、税金の前提、費用の内訳を書面で説明できる会社なら、後から想定外が起きにくくなります。

当社は杉並区高円寺南の駅前本店を拠点に、地域密着30年以上の売買仲介を続けてきました。売却・住み替え・相続・任意売却・買取・リースバックまでワンストップでご相談いただけます。

よくある質問

Q1. 地主がどうしても承諾してくれません。売却をあきらめるしかないのでしょうか。

A. あきらめる必要はありません。借地借家法第19条第1項により、第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに承諾が得られないときは、裁判所に承諾に代わる許可を求められます。東京23区内の借地は東京地方裁判所民事第22部が扱い、裁判所は必要に応じて許可を財産上の給付に係らしめることができます。

Q2. 借地権を売ったとき、マイホームの3,000万円の特別控除は使えますか。

A. 国税庁のタックスアンサーNo.3302では、住んでいた家屋とともに売ったその敷地や借地権も対象とされており、要件を満たせば借地権の譲渡にも適用の余地があります。ただし前年・前々年に同じ特例を受けていないことなどの要件があり、税制改正で変わる可能性もありますので、必ず税務署または税理士にご確認ください。

Q3. 底地の相続税評価はどう計算しますか。

A. 自用地としての価額から、自用地としての価額に借地権割合を乗じた金額を差し引いて求めます（国税庁No.4613、財産評価基本通達25）。借地権割合は路線価図のAからGの記号で示され、Aが90%、Gが30%です。取引慣行がないと認められる地域では20%として計算します。

Q4. 平成4年より前からの借地です。契約はいつまで続きますか。

A. 借地借家法の施行は平成4年8月1日で、施行前に設定された借地権については、廃止前の借地法などにより生じた効力が妨げられないとされています（同法附則第4条）。建物の朽廃による消滅も従前の例によります（同附則第5条）。存続期間は契約書の記載と設定時期で変わりますので、契約書をお持ちのうえでご相談ください。

Q5. 借地権と底地を一緒に売る同時売却は、必ずできますか。

A. 双方の合意が前提ですので、必ずできるとは限りません。ただし、まとまれば土地を完全な所有権として引き渡せるため、それぞれ単独で売るよりも条件が整いやすくなります。売却代金の配分は借地権割合などを目安に協議して決めます。

まとめ

借地権とは建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権であり（借地借家法第2条第1号）、普通借地権の存続期間は30年、更新後は最初が20年、以降は10年です（同法第3条・第4条）。売却には地主の承諾が必要で（民法第612条）、得られないときは裁判所に承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法第19条第1項）。底地の相続税評価は自用地評価額から借地権割合相当額を控除して求め、借地権割合は路線価図のAからGで確認できます。譲渡益には所有期間5年超で所得税15%・住民税5%が課されます（2026年8月時点）。

杉並区は区域の85.79%が住居系用途地域で占められる住宅都市であり（令和4年度 杉並区みどりの実態調査報告書）、古くからの借地契約が世代を越えて残っている例が今も見られます。契約書の確認、相手方との協議、税務の整理という順序を踏めば、多くのケースで納得できる出口が見つかります。当社は杉並・中野で30年以上、こうしたご事情のあるご売却に向き合ってきました。まずは無料査定フォームからお気軽にご相談ください。ご質問だけの段階でしたらお問い合わせフォームを、契約書を持参してご相談されたい場合はご来店予約をご利用ください。

ページ作成日　2026-08-15