【2026年版】中野区の借地権・底地売却｜承諾・借地非訟・税金の実務 | 杉並区、中野区、高円寺の不動産のことなら大和・アクタス

【2026年版】中野区の借地権・底地売却｜承諾・借地非訟・税金の実務2026-08-15

公開日：2026.08.15　更新日：2026.08.15

中野区にある借地権付きの建物を引き継いだものの、地主にどう切り出せばよいか分からず、そのままになっていませんか。あるいは先代から受け継いだ底地の整理を考えていませんか。借地権と底地の売却は、民法と借地借家法、相続税の評価通達が重なり合い、所有権の土地とは進め方が大きく異なります。この記事では、借地権の位置づけ、普通借地権と定期借地権の違い、譲渡に承諾が必要な理由と得られないときの裁判所の手続き、相続税評価、譲渡所得の課税、売却の流れを、法令と国税庁・裁判所・東京都・中野区の資料で整理します（2026年8月時点）。あわせて木造住宅密集地域が広がる中野区ならではの接道・敷地条件にも触れます。当社は地域密着30年以上、中野区・杉並区の売買仲介に携わってきました。区全体の事情は中野区の不動産売却もあわせてご覧ください。

借地権とは何か。中野区で相談が続く背景

結論から言うと、借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことです（借地借家法第2条第1号）。土地の所有権は地主に残したまま、その上に自分名義の建物を所有できる権利で、実務では土地賃借権が大半です。借地権は登記がなくても、自分名義で登記した建物を所有していれば第三者に対抗できます（同法第10条第1項）。この保護があるため、借地権自体が財産として売買や相続の対象になります。

中野区の防災まちづくりの説明によれば、区内には過去に急激な市街化が進んだことで木造建築物が密集した地域が形成され、それらが老朽化した木造建築物の密集する地域になっているとされています。宅地化が早い地域では、当時の土地賃貸借契約が世代を越えて引き継がれた例も珍しくありません。

普通借地権と定期借地権。種類ごとの違い

結論として、借地権は更新のある「普通借地権」と、期間満了で終了する「定期借地権」に分かれます。どちらに当たるかで、売却価格の考え方も買い手の見つけやすさも変わります。普通借地権の存続期間は30年で、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間です（借地借家法第3条）。更新後は更新の日から10年、最初の更新に限り20年です（同法第4条）。更新がないときは、借地権者は地主に建物などを時価で買い取るよう請求できます（同法第13条第1項）。

注意していただきたいのが施行日です。東京地方裁判所は借地非訟事件の案内で、平成4年8月1日以降に設定された借地権を対象として説明しています。施行前に設定された借地権は、廃止前の借地法などにより生じた効力が妨げられないとされ（借地借家法附則第4条）、建物の朽廃による消滅も従前の例によります（同附則第5条）。実務で旧法借地権と呼ぶのがこれです。まず契約書の日付をご確認ください。事業用定期借地権の設定契約は公正証書によらなければなりません（同法第23条第3項）。

借地権を売るには地主の承諾が必要です

結論から言うと、土地賃借権としての借地権を第三者に譲渡するには、地主（借地権設定者）の承諾が必要です。民法第612条第1項は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければその賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができないと定めています。同条第2項は、違反して第三者に賃借物を使用収益させたときは賃貸人が契約を解除できると定めており、無断で進めると重い結果を招きます。買主が住宅ローンを使う場合、金融機関が承諾書を融資の条件とすることも一般的です。

では地主が承諾しないときはどうするか。借地借家法第19条第1項は、借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないのに承諾が得られないときは、裁判所が借地権者の申立てにより承諾に代わる許可を与えることができると定めています。これが借地非訟です。裁判所は当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときはその許可を財産上の給付に係らしめることができ、判断にあたっては賃借権の残存期間や従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならないとされます（同条第2項）。地主にも自ら建物と賃借権を譲り受ける旨を申し立てる権利があります（同条第3項）。

中野区の借地は東京地方裁判所民事第22部が扱います。同部は東京23区内と島しょ部を担当し、多摩地区は立川支部民事第4部です。裁判所は弁護士・不動産鑑定士・有識者（建築士を含む）から3人以上の鑑定委員を指定し、許可の可否や承諾料額について意見を求めます。なお、いわゆる譲渡承諾料（名義書換料）に法律上の金額の定めはありません。地主との協議、あるいは借地非訟における財産上の給付として個別に決まります。相場として語られる数字は慣行にすぎず、金額を前提に資金計画を組むことは避けてください。相続がからむ場合は中野区の相続不動産売却もご参照ください。

底地とは何か。誰が買い手になるのか

結論として、底地とは、借地権が設定されている土地を地主の側から見た呼び方で、相続税では貸宅地と呼ばれます。所有権は地主にありますが、借地権者の保護が強いため自分では使えず、収益は地代に限られます。そのため底地だけを市場に出しても買い手が限られます。現実的な出口は次のとおりです。

• 借地人に買い取ってもらう。借地権と所有権が一体になって完全な所有権に戻るため、双方にとって価値が上がりやすい形です。
• 底地を専門に扱う買取業者や投資家に売る。地代収入を目的とした投資のため、価格は更地の市場価格より低くなるのが通例です。
• 借地人と同時売却する。借地権と底地を同時に第三者へ売り、完全な所有権として引き渡します。代金は借地権割合などを目安に配分します。
• 等価交換で土地を分ける。分筆して一部を借地人、残りを地主の所有権に組み替えます。分筆後の各敷地が道路に2メートル以上接するか（建築基準法第43条第1項）の確認が要ります。

当社は借地権・底地のどちらの立場からもご相談を承っています。詳しくは借地権・底地の売却のページをご覧ください。

相続税評価。路線価図の借地権割合と底地の計算

結論から言うと、借地権と底地の相続税評価は、国税庁の路線価図に示された借地権割合で計算します。借地権の価額は、その宅地の自用地としての価額に借地権割合を乗じて求めます（国税庁No.4611、財産評価基本通達27）。割合は借地事情が似た地域ごとに定められ、路線価図や評価倍率表に表示されます。一方、底地の価額は、自用地としての価額から、自用地としての価額に借地権割合を乗じた金額を控除して求めます（同No.4613、同通達25）。自用地評価額に1から借地権割合を差し引いた率を掛けた額です。

路線価図では各路線価の右隣にAからGのアルファベットが付されており、これが借地権割合を示します。国税庁の路線価図の説明によれば、Aが90%、Bが80%、Cが70%、Dが60%、Eが50%、Fが40%、Gが30%です。路線価は1平方メートル当たりの価額で表示されます。取引慣行がないと認められる地域の貸宅地は、借地権割合を20%として計算します。ご自身の土地の割合は国税庁の財産評価基準書 路線価図・評価倍率表で確認できます。ただし相続税評価額は課税のための価額で、実際の売買価格とは一致しません。

売却でかかる税金と費用

結論として、借地権も底地も、売却益は譲渡所得として課税されます。課税譲渡所得金額は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引き、特別控除額を引いて計算します。取得費が不明なら概算取得費として譲渡価額の5%を用いる方法がありますが、税額が大きく変わるため、購入時の契約書や承諾料の領収書は可能な限り探してください。以下は2026年8月時点の主な税金と費用です。税制改正で変わる可能性がありますので、実行前に税理士の確認を受けてください。

居住用財産の3,000万円の特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、前年および前々年にこの特例などを受けていないことが要件です。国税庁No.3302に制度そのものの適用期限は示されていません（2026年8月時点）。一方、空き家の特例は令和9年12月31日までです。いずれも税制改正で変わる可能性がありますので、売却時期を決める前に最新の取扱いをご確認ください。空き家が続く場合は中野区の空き家売却もご覧ください。

中野区で借地権・底地を売却する流れ

結論から言うと、借地権・底地の売却は権利関係の確認から始まり、相手方との協議を挟むため、所有権の売却より工程が多くなります。流れは次の6ステップです。

1. 契約書と権利関係の確認。土地賃貸借契約書、覚書、地代の領収書、建物の登記事項証明書をそろえ、旧法か新法かと存続期間を確定させます。
2. 敷地条件の確認。前面道路の種別と幅員、接道の長さ、後退（セットバック）の有無を調べます。中野区ではこの確認が価格を左右します。
3. 査定と方針の決定。借地権だけを売るのか、底地だけか、同時売却や等価交換を目指すのかを、相手方の意向も踏まえて選びます。
4. 地主または借地人への打診。譲渡の承諾、承諾料の考え方、条件見直しの要否を書面を前提に協議します。
5. 媒介契約の締結と売却活動、売買契約の締結。購入検討者と金融機関に権利の内容を正確に説明し、重要事項説明で借地契約の内容、地代、更新時期、承諾の取り決めを明示します。
6. 決済・引渡しと確定申告。承諾書の交付、地代の精算、所有権移転登記を行い、譲渡した年の翌年に確定申告をします。

承諾が得られない場合は、この途中で借地借家法第19条にもとづく借地非訟の申立てを検討します。実務では弁護士と不動産会社が連携して進めます。

木密地域・狭あい道路と借地。中野区ならではの注意点

当社にご相談いただく方の中には、借地権付きの建物が幅員4メートル未満の道路にしか接しておらず、建て替えの可否が分からないまま話が止まった方がいらっしゃいます。建築基準法上の道路は原則として幅員4メートル以上を指し（第42条第1項）、現に建築物が立ち並ぶ幅員4メートル未満の道で特定行政庁が指定したものは道路とみなされ、その中心線から水平距離2メートルの線が境界線とみなされます（同条第2項）。中野区には中野区生活道路の拡幅整備に関する条例（平成6年3月25日条例第26号）があり、幅員4メートル未満の生活道路と角敷地の隅切りを対象に後退用地を整備する仕組みが定められています。借地では、この後退部分の負担をどちらが持つかが論点になります。

現場でよくいただくご相談として、地代を長年据え置きで振り込み契約内容の記録が残っていない、地主が代替わりして連絡先が分からない、というケースもあります。この場合は土地と建物の登記事項証明書を取得し、名義をたどるところから始めます。気をつけたいのは三点です。第一に、承諾を得る前に買主と契約日程を固めないこと。協議は想定以上に時間がかかり、期限に追われると条件面で不利になります。第二に、承諾料を含む諸費用を世間の相場だけで見込まないこと。前述のとおり法律上の定めはありません。第三に、借地権と底地を別々に急いで売ると双方の手取りが減る場合があること。関係が良好なら同時売却が納得できる着地になります。

借地権・底地の相談先を選ぶ5つのポイント

結論として、借地権・底地の売却は通常の仲介の経験だけでは足りません。相談先は次の5点で見比べてください。

• 借地権・底地の取扱い実績があること。契約書の読み取り、地主との協議、承諾書の文面まで扱えるかが分かれ目です。
• その地域を継続して見ていること。木密地域を抱え古い契約が残る地域では、取引履歴と道路・敷地条件の土地勘が交渉を左右します。
• 弁護士・税理士・司法書士と連携できること。借地非訟、譲渡所得の申告、登記までが一本の線でつながる体制が望ましいです。
• 売却以外の選択肢も示してくれること。同時売却、等価交換、買取、リースバックなどの比較を提示できるかを見てください。
• 数字の根拠を出せること。査定額の算出根拠、税金の前提、費用の内訳を書面で説明できる会社なら、後から想定外が起きにくいです。

当社は杉並区高円寺南の駅前本店を拠点に、地域密着30年以上の売買仲介を続けてきました。売却・住み替え・相続・買取・リースバックまでワンストップでご相談いただけます。

よくある質問

Q1. 地主がどうしても承諾してくれません。あきらめるしかないのでしょうか。

A. あきらめる必要はありません。借地借家法第19条第1項により、第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに承諾が得られないときは、裁判所に承諾に代わる許可を求められます。中野区内の借地は東京地方裁判所民事第22部が扱い、申立ての代理は弁護士に限られます。

Q2. 借地権を売ったとき、マイホームの3,000万円の特別控除は使えますか。

A. 国税庁No.3302では、家屋とともに売った敷地や借地権も対象とされており、要件を満たせば適用の余地があります。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどの要件があり、税制改正で変わる可能性もあります。税務署または税理士にご確認ください。

Q3. 底地の相続税評価はどう計算しますか。

A. 自用地としての価額から、自用地としての価額に借地権割合を乗じた金額を差し引いて求めます（国税庁No.4613、財産評価基本通達25）。割合は路線価図のAからGで示され、Aが90%、Gが30%です。取引慣行がないと認められる地域では20%とします。

Q4. 平成4年より前からの借地です。契約はいつまで続きますか。

A. 東京地方裁判所は借地非訟の案内で平成4年8月1日以降に設定された借地権を対象として説明しています。施行前の借地権は廃止前の借地法などにより生じた効力が妨げられないとされ（借地借家法附則第4条）、存続期間は契約書の記載と設定時期で変わります。

Q5. 借地の敷地が幅員4メートル未満の道路にしか接していません。売れますか。

A. 売れないわけではありませんが、後退の要否と後退後の敷地面積を先に確認してください。建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならず（建築基準法第43条第1項）、第42条第2項の道路では中心線から2メートルの線が境界とみなされます。地主との役割分担も事前に整理しておくと商談が進みやすくなります。

まとめ

借地権とは建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権であり（借地借家法第2条第1号）、普通借地権の存続期間は30年、更新後は最初が20年、以降は10年です（同法第3条・第4条）。譲渡には地主の承諾が必要で（民法第612条）、得られないときは裁判所に承諾に代わる許可を申し立てられます（同法第19条第1項）。中野区内の借地は東京地方裁判所民事第22部が扱います。底地の相続税評価は自用地評価額から借地権割合相当額を控除して求め、割合は路線価図のAからGで確認できます。譲渡益には所有期間5年超で所得税15%・住民税5%が課されます。これに復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が加わります（2026年8月時点）。

中野区は木造建築物が密集した地域を抱え、東京都の防災都市づくり推進計画では大和町・野方地域などが整備地域に位置づけられています（整備プログラム、令和8年3月改定）。借地の売却では、権利の内容だけでなく、前面道路の幅員や後退の要否といった敷地条件まで同時に整理することが、話をまとめる近道です。当社は杉並・中野で30年以上、こうしたご売却に向き合ってきました。まずは無料査定フォームをご利用ください。ご質問だけならお問い合わせフォームを、契約書をお持ちいただく場合はご来店予約をご利用ください。

ページ作成日　2026-08-15