【2026年版】杉並区の住み替えの流れ｜売り先行と買い先行・つなぎ融資・税金 | 杉並区、中野区、高円寺の不動産のことなら大和・アクタス

【2026年版】杉並区の住み替えの流れ｜売り先行と買い先行・つなぎ融資・税金2026-08-15

公開日：2026.08.15　更新日：2026.08.15

杉並区で住み替えを考え始めたものの、「今の家を先に売るべきか、次の家を先に買うべきか」で手が止まっていませんか。住み替えは、売却と購入を1本の資金の流れでつなぐ作業です。単体の売却や購入とは違い、順番の選び方、決済日の合わせ方、住宅ローン残債の処理が同時に発生します。この記事では、売り先行と買い先行の違い、つなぎ融資と住み替えローンの仕組み、買取保証つき仲介という選択肢、全体のスケジュール、税制の特例と費用を、国税庁・国土交通省・法務省などの一次情報にもとづいて整理します（2026年8月時点）。当社は杉並区高円寺南の駅前本店を拠点に、地域密着30年以上にわたり杉並区・中野区の売買仲介に携わってきました。売却の手順は杉並区の不動産売却で解説していますので、ここでは「つなぎ方」に絞ります。

杉並区の住み替えは「順番」で決まります

結論から言うと、住み替えの成否は物件選びよりも先に、売却と購入をどの順番で進めるかという設計で決まります。売却代金が入る日と購入代金を払う日がずれると、その差額を誰かが立て替えなければならないからです。立て替えを自己資金でまかなうのか、融資でまかなうのか、仮住まいを挟んで時間差そのものをなくすのか。この3つのどれを選ぶかが骨格になります。

もう1つの制約が抵当権です。抵当権とは、住宅ローンの担保として金融機関が不動産に設定する権利のことです。所有権を買主に移すには原則としてこの抵当権を抹消する必要があり、抹消には残債の完済が必要です。つまり「売却代金でローンを完済できるか」が最初の関門です。残債が売却見込額を上回る状態は、一般にオーバーローンと呼ばれます。杉並区の市場水準を公的な統計で確認します。

地価が上昇傾向の局面では、売る側に追い風でも、買う側は次の住まいの価格も上がっている両面があります。住み替えは売却と購入が同じ市場で起きるため、片側だけで判断しないことが大切です。

売り先行と買い先行はどう違うのか

結論として、資金の安全性を優先するなら売り先行、住まいの納得度を優先するなら買い先行です。売り先行とは、今の住まいの売買契約を先に成立させてから次の住まいを決める進め方です。買い先行とは、次の住まいを先に取得してから今の住まいを売る進め方をいいます。手元資金の厚さと、仮住まいを許容できるかで選び分けます。

当社にご相談いただく方の多くは、残債があるため売り先行を選ばれます。ただし杉並区のように住み替え先の候補が区内に多いエリアでは、売却活動と物件探しを同時に走らせ、買主が決まった段階で購入の申込みに動く進め方も現実的です。

住み替えの流れは7つのステップで整理できます

結論から言うと、住み替えは資金の棚卸しから始まり、同じ日に2つの決済を並べて完結します。期間は物件と市況によって変動し、特に売却活動の期間は読み切れないため、各ステップに余裕を持たせることが重要です。

1. 資金の棚卸し。住宅ローンの残高証明書で残債を、登記事項証明書で抵当権の設定状況を確認し、売却見込額との差額をはっきりさせます。
2. 売却査定と購入予算の同時設計。売却の手取り見込み額（売却価格から残債・仲介手数料・税金を引いた額）を出し、それを前提に購入予算を組みます。
3. 媒介契約の締結。専任・専属専任媒介契約の有効期間は3か月を超えない範囲で定めます（国土交通省 標準媒介契約約款）。指定流通機構（レインズ）への登録は専任が契約日の翌日から7日以内、専属専任が5日以内、業務報告は専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上です。
4. 売却活動と物件探しの並行。住宅ローンの事前審査を受けておくと購入の申込みが早く動かせます。
5. 売買契約の締結。売却側で買主が決まり、購入側でも契約を結び、両方の引渡し希望日をすり合わせます。
6. 住宅ローンの本審査と融資実行日の調整。融資実行日を売却の決済日に合わせられるかを確認し、合わない場合につなぎ融資や仮住まいの検討に入ります。
7. 決済・引渡し。売却では抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日に行い、購入では所有権移転登記と抵当権設定登記を行います。翌年の確定申告で特例を申告します。

つなぎ融資・住み替えローン・買取保証という3つの橋渡し

結論として、売却と購入の時間差や資金差を埋める手段は大きく3つに分かれます。いずれも金融機関や不動産会社が提供する商品・サービスで、取扱いの有無や条件は各社で異なります。

• つなぎ融資とは、売却代金が入るまでの間、購入資金を一時的に借り入れる短期の融資です。購入の決済が売却の決済より先に来る場合に使い、売却が済んだ時点で一括返済します。
• つなぎ融資の注意点は、返済原資が売却代金のため売却が遅れると借入期間が延びる点です。売却価格が想定を下回ったときの不足額を自己資金で埋められるか、事前の確認が必要です。
• 住み替えローン（買い替えローン）とは、売却してもなお残る住宅ローンの残債を、新しい住まいの購入資金に上乗せして借りる商品です。オーバーローンでも住み替えを可能にします。
• 住み替えローンの注意点は、担保価値を超える借入のため審査が慎重になる点です。売却と購入の決済を同じ日に行うことを条件とする金融機関が多く、日程の自由度も下がります。
• 買取保証つき仲介とは、定めた期間内に仲介で売れなかった場合に、不動産会社があらかじめ約束した価格で買い取る仕組みです。当社も住み替えサービスでご用意しています。
• 買取保証の注意点は、買取価格が仲介で売れた場合より低くなるのが通例である点です。売れ残りを防ぐ保険と位置づけ、まずは仲介での成約を目指します。

いずれも金利や手数料の条件は金融機関・時期によって異なります。資金設計は住宅ローン相談とあわせてご検討ください。

住み替えで使える税制の特例と、住宅ローン控除との関係

結論から言うと、売却で利益が出た場合と損失が出た場合で使う特例が異なり、一部は住宅ローン控除と併用できません。ここが住み替えの税金で最もつまずきやすい点です。以下は2026年8月時点の内容で、税制改正で変わる可能性があります。

特に注意していただきたいのが、3,000万円の特別控除・軽減税率・買換えの特例と、住宅ローン控除の関係です。住宅ローン控除は、入居した年およびその前2年・その後3年の計6年間に3,000万円特別控除や買換えの特例などを受けていると適用されません（国税庁No.1211-1）。売却益を3,000万円控除で消したうえに新居で住宅ローン控除も受けることはできません。どちらが有利かは譲渡益の大きさ、新居の借入額、控除期間の長さで逆転します。一方、譲渡損失の特例（措法41条の5）は住宅ローン控除と併用できるため、損失が出る住み替えでは両方を使える可能性があります。売却益の考え方は杉並区のマンション売却もご参照ください。

住み替えでは費用が「売却分」と「購入分」の二重にかかります

結論として、住み替えは仲介手数料も印紙税も登記費用も売却と購入の両方で発生します。単体の取引を前提に予算を組むと不足しますので、二重にかかる前提で見積もってください。以下は法令・告示にもとづく金額で、改正で変わる可能性があります。

このほか司法書士報酬、住宅ローンの事務手数料や保証料、火災保険料、引越し費用がかかります。仮住まいを挟む場合は賃料・敷金礼金・引越し2回分が上乗せされますので、売り先行ではこの費用も比較に含めてください。

杉並区で多い住み替えのパターン

当社にご相談いただく方の中には、次のパターンが特に多く見られます。杉並区は住居系の用途地域が広がる住宅都市で、区内で完結する住み替えが成立しやすい地域です。用途地域とは、都市計画法にもとづき建物の用途や規模を定める区分のことです。

• 戸建てからマンションへ。お子さまが独立し、階段の上り下りや庭の手入れが負担になった頃のご相談です。売却の手取りで購入代金をまかなえ、住み替えローンを使わずに済むことがあります。
• 区内の駅移動。高円寺・阿佐ケ谷から荻窪へ、中央線沿線から井の頭線沿線へといった、生活圏を変えない移動です。通勤路線を維持したまま住環境だけを変えられます。
• 学区にあわせた住み替え。入学時期という動かせない締切があるため、買取保証を併用して期限リスクを消す設計が有効です。学区は杉並区の学区マップでご確認いただけます。
• 相続で取得した実家への住み替え。購入が発生しないため、売却の税制と相続税の評価を切り分ける必要があります。
• マンションから戸建てへ。在宅勤務の定着で書斎を求める方のご相談です。予算が上がりやすく、購入先行では資金負担が重くなります。戸建ての選び方は杉並区の一戸建て購入をご覧ください。

住み替えでよくある失敗と、その防ぎ方

結論から言うと、住み替えの失敗はほぼすべて「日程」と「金額の下振れ」に集約されます。現場でよくいただくご相談として、次のケースがあります。

• 同時決済が組めない。売却と購入の決済を同じ日に行う予定が、買主側の融資実行日がずれて崩れるケースです。売買契約の段階で双方の金融機関に決済希望日を伝えておきます。
• 引渡し猶予が受け入れられない。引渡し猶予とは、売買代金を受け取った後も売主が一定期間その家に住み続けられる取り決めのことです。買主の同意が前提で、買主も引越しを控えている場合は断られます。
• 売却価格の下振れ。購入契約を先に結んだ後で売却価格が想定を下回り、住み替えローンの審査が通らなくなるケースです。当社では査定額の上限ではなく、成約が見込める価格帯の下限で資金計画をご提案しています。
• ダブルローン期間が長引く。先に購入したものの売却が決まらず、二重の住居費が想定より長く続くケースです。買い先行では何か月分の二重負担に耐えられるかを先に決め、期限を過ぎたら買取保証に切り替える出口を用意します。
• 税制の適用漏れ。3,000万円の特別控除も買換えの特例も、確定申告をしなければ適用されません。住宅ローン控除との併用制限を知らずに新居のローンを組む例もあります。

住み替えに強い不動産会社の選び方

結論として、住み替えでは売却の得意・不得意ではなく、売却と購入を1本の日程と資金計画にまとめられるかで会社を選ぶべきです。次の5点を満たす会社なら任せやすいといえます。

• 売却と購入を同じ担当者が一貫して扱えること。窓口が分かれると決済日の調整で漏れが生じます。
• 買取保証やリースバックなど、仲介で売れなかった場合の出口を自社で用意できること。
• 住宅ローンに踏み込んだ相談ができること。つなぎ融資や住み替えローンの取扱いは金融機関ごとに異なり、複数行の条件を把握しているかが差になります。
• 地域の成約事例を蓄積していること。売却価格の下限を現実的に見積もれるかは取引実績に左右されます。
• 未公開物件を含む購入候補を提示できること。当社は会員限定の未公開物件を含め2,400件超を扱っています。

当社は杉並区・中野区で30年以上、購入・売却・住み替え・相続・買取保証・住宅ローン相談をワンストップでお受けしてきました。ご感想はお客様の声をご覧ください。

杉並区の住み替えに関するよくある質問

Q1. 売り先行と買い先行、どちらを選ぶ方が多いですか。

A. 住宅ローンの残債がある方は売却代金が購入資金の前提になるため、売り先行を選ばれることが多いです。自己資金に余裕があり条件を譲れない方は買い先行が向きます。

Q2. 売却代金でローンを完済できない場合、住み替えはできませんか。

A. 住み替えローンを使えば、残る残債を新しい住まいの購入資金に上乗せして借りられる場合があります。ただし担保価値を超える借入のため審査は慎重になります。

Q3. 3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は両方使えますか。

A. 使えません。住宅ローン控除は、入居年およびその前2年・その後3年の計6年間に3,000万円の特別控除や買換えの特例などを受けていると適用されません（国税庁No.1211-1、2026年8月時点）。

Q4. 売却にはどのくらいの期間を見ておけばよいですか。

A. 物件と市況で大きく変わるため、当社では一律の日数をお約束していません。専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間が3か月を超えない範囲と定められている（国土交通省 標準媒介契約約款）ことから、まず3か月を区切りに計画し、予備期間も見込むのが現実的です。

Q5. 買取保証をつけると売却価格は下がりますか。

A. 買取価格は仲介で成約した場合より低くなるのが通例です。ただし買取保証は期限までに売れなかったときに発動する仕組みで、期間内に仲介で売れれば買取価格は関係ありません。

まとめ

杉並区の住み替えは、売却と購入を1本の日程と資金計画でつなぐ作業です。まず残債と売却見込額の差額を確認して売り先行か買い先行かを決め、次につなぎ融資・住み替えローン・買取保証のどれで時間差と資金差を埋めるかを設計し、7ステップを同時決済前提で組み立てます。この順番ならつまずきはかなり避けられます。

税制は、譲渡益が出るなら3,000万円の特別控除と10年超の軽減税率、あるいは買換えの特例、譲渡損失が出るなら損益通算と繰越控除（買換えの特例と譲渡損失の特例はいずれも令和9年12月31日までの譲渡）が選択肢です。3,000万円の特別控除や買換えの特例と住宅ローン控除は併用できない一方、譲渡損失の特例は併用できます。いずれも税制改正で変わる可能性があり、適用の可否は税務署または税理士にご確認ください（2026年8月時点）。杉並区で住み替えをご検討でしたら、杉並区の物件一覧で次の住まいの相場感をつかみつつ、無料査定フォームで今のお住まいの価格をご確認ください。対面でのご相談はご来店予約も承っております。

ページ作成日　2026-08-15